核心區鋪租受壓 料重返九年前水平 高力麥海倫:社會運動後遺症

2020-01-14

去年持續多時的社會運動,重創零售市場,核心區鋪市成為重災區,萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫形容,未來將面對「辛苦的一年」,零售商對擴張有所猶豫,外國品牌亦暫緩登陸香港,市場上吉鋪處處,需時消化,預料整體核心鋪租再跌15%,重返2010年水平。

萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫指,從整體零售數字,分析核心區鋪租重返2010年的因由,截至去年11月,去年整體奢侈品零售額610億,數字接近2010年全年的610億水平,雖然去年尚未將12月的金額計算在內,但估計數目不大,從零售銷售額大減,可推斷核心區鋪租下跌,租金理應相等於2010年及2011年水平,「2010年鋪租由低位攀升,市場正處於摸索階段。」她表示。

「將面對辛苦的一年」

  奢侈品消費升跌,亦正反映過往核心區鋪租大上大落情況。市場資料顯示,2010年間,銅鑼灣羅素街鋪位最高呎租約1500元,當年全
球排行第三位,首位法國巴黎香榭麗舍大道,第二位美國紐約第五大道,及至2013年8月,羅素街鋪位呎租高達2800元,高出第二位紐約第五大道40%,不過,直至去年中,在未有社運之前,羅素街鋪位最高呎租已回落至1800元水平,社運發生後,則再錄相應程度的調整。

  儘管2018年全年,港整體零售鎖售額高達4850億,與高峰期2013年的4940億,相當接近,不過,2013年核心區鋪市氣勢如虹,絕不是2018年可相提並論,麥海倫解釋,問題在於,2018年奢侈品銷售額850億,不但與2013年的1180億有距離,甚至比不上2011年的890億,去年奢侈品表現,更可能是自2011年以來最差的一年,與2012年960億、2014年1020億、2015年860億及2018年的850億,都有距離,因此,核心區鋪租大跌,未能重返過往。

奢侈品消費大跌

  近年來,其他種類零售額有所增加,即使2019年下跌,跌幅相對有限,麥海倫表示,當經濟轉差,民生消費亦會減少,但幅度較有限,反應不如奢侈品顯著,部分市民在核心區工作,賺到錢,轉移至所居住的民生區消費,帶挈區內消費保持在一定水平。

  麥海倫預期,零售業在2020年面臨壓力,四大主要核心區,銅鑼灣、中環、尖沙嘴及旺角,整體鋪租料跌15%,商場鋪租跌幅相對細,只有5%至10%水平。今年面對問題包括,現有的零售商對於擴張有所猶豫,外國品牌考慮登陸香港時,率先考慮政治因素,市場上吉鋪處處,都需時消化。

  至於今年支撐大市的租客則包括健身中心,過往旺市時覓位不易,現時隨着旺區鋪租大減,正適合其需求,儘管市道欠佳,不少市民仍意識強身健體重要,對健身中心有需求。民生區鋪市受影響較少,護老院、超市及濕貨產品經營者,依然活躍於市場。

  回顧過去一年,縱使市民謹慎消費,但地區小店有追捧客,民生地段零售出現新景象,未來,零售商在投資開店策略上,逐漸由集中主要購物區而分散到民生區。記者 吳琳璇
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