港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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如何以資產值申請按揭? (下)
上期提及有關以資產水平申請按揭,適合一些擁有充裕資產但未能提供每月入息証明的按揭申請人士,例如是擁有資產的退休人士。除了上期提供的一些資產計法,物業或車位價值亦可作為資產值申請按揭。

港人愛買磚頭,若以物業作為資產水平申請按揭,需特別弄清資產「淨值」的計算方法,而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值,若果申請人已沒有按揭貸款或其他債務需清還,銀行可以物業價值之一半作為資產淨值,但若果有關物業尚有未清還之按揭貸款,要計出資產淨值,便需將物業估值之50%再扣減按揭餘額。

例如,借款人擁有一個現時估值800萬之物業,尚有按揭餘額200萬,可納入計算的資產值便為200萬 (800萬X 50% - 200萬);當中若借款人尚有其他債務,亦需從資產值扣除負債金額方可得出資產淨額。留 意若然持有物業之業主不只一人,那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算,例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有,便需先將物業價值扣減一半;若以分權契(Tenant In Common)形式持有,則需按持有業權之權益比例計算資產值。

由於借款人需証明其資產淨值不少於新造按揭物業樓價之100%,以借款人購買一個700萬之單位為例,假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平,他需持有現契物業價值最少達1400萬,按揭成數高達4成;若有關物業資產仍尚有未清還之按揭,假設按揭餘額是300萬,他需持有之物業價值最少需達2000萬 (2,000萬X 50% - 300萬 = 700萬),才符合基本審批要求。由於新購物業將屬於第二套房按揭,有關按揭成數便由高達4成降至3成,即可獲批之按揭金額最高為210萬。

從以上可見這種按揭申請方法之審批要求甚高,對於持有物業收租的退休人士,亦可考慮以物業租金作為按揭申請的入息証明,銀行對此審批準則亦不盡相同,較多以租金收7折作為收入計算,若果借款人沒有按揭在身,作為投資物業的按揭成數最高可達5成。

2020年8月14日(隔周五刊登)
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