港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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如何以資產值申請按揭? (上)
銀行衡量按揭申請人的供款能力,較普遍以每月借款人的供款佔入息比率計算,即是計算每月債務還款額佔收入的比率是否超出上限規定。但退休人士已沒有在職,未能提供按月收入証明,那是否沒有辦法可申請按揭? 其實銀行尚有另一款衡量供款能力的方式,主要以借款人的資產水平進行評估。

根據金管局現行按揭措施,以資產水平基礎申請住宅物業,可獲銀行批出之按揭成數較一般為低,最高僅為4成,若屬於第二套房或以上之按揭貸款,按揭成數降至3成。以資產水平為基礎的按揭申請較適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的人,但需留意這種評估方式的審批要求頗高,亦並非所有銀行均會接納以資產水平申請按揭。事實上,最近有銀行樓按取態較前保守,亦已暫停接受此類按揭申請,申請人可先找按揭轉介公司協助瞭解詳情。

銀行以資產水平審批按揭的準則不盡相同,但普遍會以資產淨值作為審批基礎,資產淨值( net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。

可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等,但當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算,銀行之間的計算方法亦有所不同,現金存款一般可獲100%納入資產值,但對於股票或基金類別,銀行一般要求打折扣,例如有部份銀行僅接納有關資產市值之50%,亦有銀行接納這類金融資產以市值100%計算,視乎質素而定。

港人愛買磚頭,物業或車位價值亦可作為資產值申請按揭,但大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值,若果有關物業尚有按揭未清還,可計算作資產值的金額便需扣減,下期再續。

2020年7月31日(隔周五刊登)
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