天俊論市 鄧慶年

天俊測量師行董事總經理及創辦人,從事地產和測量行業超過三十年,擁有豐富的企業營運、行政管理和業務拓展經驗,對市場形勢及政策有獨到精闢的見地。天俊成立於2006年,由俱豐富管理經驗而擁有國際認可資格的專業人士所組成,專營產業測量、估值、招標、發展顧問及物業代理之專業服務。
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全球疫情惡化 工商舖物業要減辣
上個月我已指出政治及疫情仍未解決,下半年樓市將會反覆向下,但有所謂「專家」認為疫情已緩和,成交會報復式反彈,樓價將噴射式上升,我真不明白他們根據甚麼數據、理論及邏輯去推論下半年樓市會上升?

這些愚昧、無腦的「專家」大多是做地產代理的公司高層人士,他們為做生意,不擇手段,用口術欺騙無知的準買家,其實如果問所謂「專家」分析樓市走勢,就等如問和尚借梳,真是多餘,因為他們只懂賣花讚花香,為唱好樓市,只看到私利,埋沒良心、良知,甚麼大話都可以講。

自今年1月爆發新冠肺炎,疫情已蔓延全球200個國家及地區,病毒未有因進入夏季而消聲匿跡,反而遇熱越強。根據最近世界衛生組織表示,過去星期六全球確診數字增加約26萬宗,打破單日新高紀錄,美國、巴西、印度及南非為增幅最大的國家,印度成為第3個確診突破100萬宗的國家,全球確診巳經接近1450萬宗,死亡人數逾60萬人,以上數字 反映全球疫情嚴峻,已出現失控情況,各國根本束手無策,任由這個不斷變種的病毒宰割,雖然多個國家已加速研發預防疫苗,但疫苗最快可能明年初才面世,意味著今年仍然慘受病毒的蹂躪,全球經濟復甦遙遙無期。

香港已出現第三波疫情,而且持續惡化,過去周日新增108宗新冠肺炎確診,創香港單日新高,特首林鄭月娥即時公布一系列加強防疫措施,部份措施包括延長七天關閉12類處所和禁止食肆「晚六朝五」堂食、公務員在家工作、強制於室內公共地方戴口罩,以及7個高風險地區抵港者須自費到酒店檢疫14日。

上半年香港的經濟已奄奄一息、一潭死水,毫無生氣,幾乎每一個行業等待死亡的來臨,政府再出招收緊防疫措施,反映疫情嚴峻,不得不加辣遏止病毒傳播,保護大眾市民的健康,但付出的經濟代價非常龐大,政府要和病毒作戰,公司的倒閉潮、裁員潮、甚至放無薪假、減薪等情況勢必有增無減,失業率已升至6.2%,預計年底前攀升到8%至9%。

香港的樓價過去十多年一直高企,特別以投資者為主的工商舖物業,屢創新高,例如銅鑼灣區一個地舖成交價高達每平方呎90萬,破盡世界紀錄,而該區的租金曾高達每平方呎3000元,呎價是全球最高。

長實於2017年出售長江中心75%業權,成交價達402億,金額又打破世界紀錄。可是受到疫情的蹂躪,工商鋪物業受到嚴重重創,樓價及租金已大幅下跌,而且持續下跌,如果經濟環境未有改善,香港可能面臨經濟大衰退,為避免工商舖物業資產大貶值,現在是適當時候政府要減辣,我的建議如下:

1) 放寬工商舖物業按揭成數,自用買家可做六成按揭,非自用買家可做五成。
2) 調低壓力測試,鼓勵買家購買工商舖物業作自用用途。
3) 購買工商鋪物業,印花稅稅率減一半,回復從前稅率最高4.25%。

現在是非常時期,政府再不能墨守成規、抱殘守缺,要果敢決斷為工商舖物業減辣,否則全球疫情造成工商舖物業的暴跌,香港將會帶來更嚴重的影響。

2020年7月21日
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