天俊論市 鄧慶年

天俊測量師行董事總經理及創辦人,從事地產和測量行業超過三十年,擁有豐富的企業營運、行政管理和業務拓展經驗,對市場形勢及政策有獨到精闢的見地。天俊成立於2006年,由俱豐富管理經驗而擁有國際認可資格的專業人士所組成,專營產業測量、估值、招標、發展顧問及物業代理之專業服務。
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政治及疫情仍未解決 下半年樓市反覆向下
上星期政府放寬限聚令,香港人已急不及待四出活動,已往一潭死水的夜市又再度活躍起來,有朋友即時安排六人飯局聚會,近半年未見的老友仿如隔世,大家見面似乎已忘記疫情帶來的傷痛,言談甚歡,暢所欲言,話題離不開政治、經濟、樓市及個人健康,當談到樓市時,各人焦點放向我,有人大惑不解地問: 「過去一年香港出現社會動亂及新冠肺炎疫情全球大流行,經濟面對嚴重衰退,為甚麼樓價未有大跌? 」

這位發問的老友認識二十多年,於2015年股票大跌時將自住的物業賣掉,但他默默地等,深信終有一天樓價大跌時再入市,可惜天意弄人,人為的暴亂加上自然的災害亦不能將香港穩如磐石的樓市推冧。

香港物業的種類可分為工業、商業、舖位及住宅,政治事件及疫情對各類型的物業有不同的影響,所以跌幅有明顯的分別,工商舖市場與經濟好壞有直接的關係,當經濟環境受到衝擊,公司的裁員、倒閉、縮減分 行及停止擴張接踵而來,空置的工業單位、寫字樓及商舖急劇增加,租金在需求大減下自然大幅下跌。

例如經營化妝品的莎莎自2019年10月已關閉12間店舖,大部分位處銅鑼灣、尖沙嘴及旺角等旅遊區,就算續租的店舖,租金減幅達5成以上,而中區甲級寫字樓的空置量持續上升,近期的租金跌幅約2成至3成,工業單位受到疫情的影響,租金也下跌約1成至2成,所以工商舖物業的價錢隨著租金下跌而調整,近期部份成交的舖位,價錢已回到10年前,所以政治事件及疫情對工商舖物業的影響最嚴重。

但對於住宅物業,無論是豪宅或中小型的住宅,樓價跌幅比想像為低,沒有出現急跌或大冧的情況,近期部份住宅物業更出現樓價回升的趨勢,一手物業亦不遑多讓,多個新樓盤的銷售情況亦非常理想,這證明市場對住宅的需求龐大,業主在低息環境下持貨力強,不願劈價求售,而且香港的土地及房屋供應長期嚴重不足,在供求失衡下,經濟衰退亦不能造成住宅大冧,反映持有住宅物業比其他投資產品更可靠、更穩健。

雖然樓價大冧的機會不高,但樓價下跌的空間仍然存在,現時政治事件及疫情仍然持續,經濟步入衰退,失業率上升,樓市不能獨善其身。雖然在政治上,中央將推行「港版國安法」,有效打擊港獨份子,令香港社會回歸平靜、安寧,但可能面對美國或歐盟的經濟制裁,使到已經受到重創的經濟雪上加霜,而且反對派及黑暴未必輕易罷手,他們放棄用港獨口號,轉用另一個藉口或方式搞亂香港,破壞經濟繁榮,加上9月立法會選舉,他們為爭取選票,必用盡任何方法,製造各種理由使選民對中央及政府不滿,所以香港實行「港版國安法」,亦未必安枕無憂。

另一方面,新冠肺炎疫情在全球繼續蔓延,根據世界衛生組織的報告,上星期四全球有超過15萬宗確診,反映疫情仍然嚴峻,而中國北京亦出現第二波疫情,全球的航空近乎陷於癱瘓,旅遊業短期復甦無望,香港經濟難有起息。

因此我認為政治及疫情仍未解決,沒有利好的消息,預料今年下半年樓市將反覆向下,樓價料下跌約5%至8%。

2020年6月22日
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