天俊論市 鄧慶年

天俊測量師行董事總經理及創辦人,從事地產和測量行業超過三十年,擁有豐富的企業營運、行政管理和業務拓展經驗,對市場形勢及政策有獨到精闢的見地。天俊成立於2006年,由俱豐富管理經驗而擁有國際認可資格的專業人士所組成,專營產業測量、估值、招標、發展顧問及物業代理之專業服務。
返回天俊論市 鄧慶年主頁
啓德地流標蝕讓對未來樓市的啓示
近期新冠肺炎疫情稍為緩和,香港人就不甘寂寞,四出睇樓,住宅物業交投增加, 樓價亦回升少許,發展商趁樓市氣氛改善,積極推盤,新盤市場又再度熱鬧起來。

有人立刻唱好樓市,表示樓價將會止跌回升,有人批評準買家做錯決定,錯失入市良機,這些謬論似乎忽略現時惡劣的經濟環境、反對派和黑暴的政治攬抄及中美兩國博奕帶來的經濟沖擊。我理解有人不想打爛自已的飯碗,唯有報喜不報憂,賣花讚花香,製造標奇立異,但不要忘記,如果市民沒有充份的風險管理,缺乏判斷力而被誤導入市,在全球經濟環境可能出現大衰退的情況下,現時買樓的風險比不買樓的風險大。

香港是個言論自由的地方,每個人都可以表達個人意見,樓價升時,可以話跌,樓價跌時,可以話升,但發展商的行動最誠實、最實際表達對未來樓市的看法。

上星期地政總署公布啓德2A區4、5B及10號商業地盤,因入標價未達到政府 就所定的底價而流標,這幅地面積約212998方呎,地積比率約5.45倍,可建樓面面積約1160327方呎,地點優越,位於港鐵宋皇臺站上蓋,土瓜灣、九龍城及啓德區均有出入口,方便區內市民出入,可惜只有4個發展商入標,亦是該區商業地最少標書的一次。

反映發展商對香港的未來經濟前景較悲觀,認為新冠肺炎疫情將持續一段時間,旅遊、零售及餐飲業需長時間復甦,投資商業用地風險極高,所以估計出價比市場估值下限更低,發展商借勢低撈,但政府表明不會賤賣土地,流標是無可避免。

另外一幅啓德住宅地皮亦出現蝕讓情況,發展商高銀金融於18年11月以89.07億投得啓德4B區4號住宅用地,地盤面積約104497方呎,可建樓面面積約574733方呎,最近公布以70.40億出售,較買入價折讓約兩成一,未計利息及其他有關支出,帳面勁蝕18.67億。

這宗蝕讓交易反映發展商對未來地產市場並不看好,在全球經濟疲弱下,香港經濟將逐步衰退,物業發展市場長遠存在不確定因素,發展商唯有蝕讓,保留現金應付未來可能更嚴峻的經濟環境。
之前高銀金融於2019年6月投得啓德商業地撻訂,損失2500萬訂金,而另一間發展商海航集團陸續售出啓德住宅地,中資財團幾乎全面退出啓德發展區,意味著沒有中資集團托市,樓價再升空間有限。

發展商擁有人力、物力及財力,掌握物業市場的資訊及數據,能充份分析市場狀況及走勢,發展商的一舉一動,對後市影響極大,所以從啓德地流標、蝕讓反映地價已跌,未來的地產市場並不樂觀,而且疫情持續,預期疫苗最快明年年初才面世,經濟復甦需要更長的時間,縱然在低息環境下,但經濟信心未能恢復,發展商只能採取保守的策略,因此今年的樓價易跌難升,有心置業的準買家,三思而後行,做好財務風險,勿心急入市,否則做錯決定,入錯市、買貴樓。

2020年5月20日
返回

文章回應
您的名字
電郵
問題
驗証碼 轉換驗證碼
view
發展商頻推新春優惠,會否釋放市場購買力?

   觀看相關討論