港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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負資產增兩倍 實際風險仍低
金管局公布2020年第1季末負資產住宅按揭貸款增至384 宗,按季增加2倍,是自2016年第2季後15個季度新高。雖然在新冠肺炎疫情下市場減價盤在首季增加,但今年首季樓價平均僅跌2%,而較去年高位平均下跌約8%,換句話說,平均樓價跌幅未超逾1成。

但由於不同屋苑成交價連帶估值跌幅出現差別,個別單位成交已由高位跌穿1成,加上9成按揭用家普遍將保費加借入按揭額一併供款,連同保費總按揭成數約達92%至93%為主,導致部份新造不久的9成按揭業主以及高成數按揭銀行職員個案跌入負資產界線。

自去年10月中放寬按保後,9成按揭個案使用率增加,放寬按保有助買家上車,但即使按保使用率上升,現時負資產佔整體按揭仍屬相當低水平,負資產宗數佔整體住宅按揭僅0.07%,負資產金額佔未償還貸款總金額僅0.13%。目前平均按揭成數僅約56.2%,較措施前約63%-64%仍明 顯低,住宅按揭超過3個月及6個月之拖欠比率分別僅0.03%及0.02%,亦較措施前約介乎0.1%至0.2%明顯低。

而目前並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產貸款,反映負資產風險甚低。今年首季負資產增幅雖達2倍,但實質上是基於去年第4季數字基數低,僅128宗,目前負資產仍處相當低水平。

近日本地新冠肺炎疫情緩和,累積了多月的樓市購買力正在釋放,自4月復活節假期至今一二手樓市交投逐步回升,需求增加下,樓價在次季可望止跌回穩,故此今年第2季負資產宗數有機會掉頭回落。採用高成數按揭有助上車,但用家需有心理準備樓價一旦逆轉而有機會跌入負資產的可能性。

故此用家應衡量自身實際需要選擇按揭成數。新冠肺炎疫情在全球擴散下,經濟難免受影響,供樓人士宜為自己提高供樓防守力,預留較充足的現金流及備用資金,建議供樓人士可為自己預留約一年按揭供款額作儲備,因為提防斷供至為重要,供樓人士應對負資產首重穩定按時供款。此外,在籌劃置業預算時,總債務佔入息比率以不高於35%較為理想。

2020年5月15日(隔周五刊登)
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