翔談投資 李丹翔

FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔先生 李丹翔先生擁有超過20年國際物業投資的豐富經驗,先後在多間國際大型房地產公司擔任高層,參與多個上市發展商的項目諮詢及營銷,亦為澳洲工料測量師學會會員、澳洲建築學院會員、新加坡建築學會會員及前秘書長。憑藉多年在國際物業房地產及金融投資的豐富經驗,李先生於2014年創辦FMI至匯投資,任行政總裁及合夥人,營運日本、英國、新加坡、泰國、馬來西亞及加拿大等地物業,至今已交易及管理全球超過80億美元的物業,更於2018年榮獲由亞洲企業商會頒發的「香港亞太企業精神獎2018」(Asia Pacific Entrepreneurship Awards,APEA)卓越成就獎,2019年獲頒社會企業研究院院士。
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疫情之下 投資何處?
談到疫情下的機遇,日本和英國必為首選。有人說日本疫情嚴重,東奥亦需延期,復甦遙不可望。但大家可以想想全世界因為疫情帶來的損失,都無法補救時,日本已握著火炬,因只有她能靠奧運『一鋪翻身』!

而奧運過後還有2025世博,更有機會確實落成賭場以支撐長期經濟,可謂各種機遇在後頭。此外,日本政府不斷出招救市,經濟刺激計劃的規模足足有117.1萬億日圓,佔國家GDP接近兩成。日本人勝在自律,「黃金週」長假外出人流大幅減少,在東京連續數天單日新增確診病例低於50例。這麼一看,其實我對日本處理疫情方面還是積極樂觀的,只要捱過去,接下來數年發展將更勝從前。

日本當中又以大阪更吸引,因近年大阪旅客增長跑贏其他大城市,政府亦大力發展當地經濟。除主辦世博,對海外投資者而言,因法例差距,大阪物業更易申請作民宿出租,即租金可按旺淡季調整,回報率遠勝一般民居。

而英 國則有「三低一高」的有利因素:一是英國央行宣布減息。這一來銀行貸款利息便會相繼調低。一旦利息調低,樓價隨之會升,貸款金額大了,但利息卻少了。

二是英鎊匯價下跌,這星期徘徊在一英鎊兌九點六港元左右,相比疫症前高位(取十算計),即使樓價不跌,對香港投資者來說也幾乎打了個九五折!

三是英國政府宣布二○二一年四月一日後徵收額外百分之二的海外印花稅,這簡直是英國政府的警鐘,提醒投資者現在入市,否則將來就要『硬食』稅項。

四是高租金回報。受惠於外國遊客增加、外來人口流入和日漸上升的海外學生數字,英國的租務市場表現不俗,有些地區的租金回報率可達三厘以上。

投資英國,港人獨愛倫敦。其實倫敦亦有東西之分。西倫敦名校和傳統建築林立,東倫敦則是新興金融區,情況就像港島西和尖沙咀。我建議投資者先把眼光放在東倫敦物業,因其門欖較低,容易出租,租金回報較高,最高甚至可達四厘。最重要是東倫敦充滿發展前景,樓價升值較有保證。

2020年5月14日(隔周四刊登)
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