港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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拆解市場報導之估價調整(下)
根據樓價指數,平均樓價較去年高位下跌約8%,但單計今年跌幅僅約1%至2%。最近有報導指出某部份屋苑估價下挫幅度擴大至一成以上,估價下跌的屋苑數量亦呈增加趨勢,為何估價降幅與數字上樓價跌幅不符?

近月新冠肺炎疫情下,經濟下行風險增加,確實多了業主願意提出較大議價空間,個別減價幅度較樓價高位低一成或以上,部份屋苑如率先出現較多減價個案或減幅較多,有關減價成交亦會帶頭拖低屋苑之銀行估值,但要留意的是,那是屬於部份或個別屋苑的成交狀況,並非就是反映整個樓市價格走勢。

以近月為例,各個屋苑樓價實際上是發展迥異,部份屋苑成交價下跌,但下跌幅度有高達一成多,亦有低至不足1%,而當中亦有部份屋苑成交價維持上升,比例上樓價下跌個案多於上升個案,平均計算下樓價按月便出現跌幅,但跌幅卻不會如個別屋苑般大。

看樓價指數亦需留意,有關數字需依據買賣合約作為基礎, 故此反映之樓價大概已屬於兩至三星期前之成交狀況,用家衡量樓價水平亦得明白此點。

當樓價出現調整時,偶有報導指出一些屋苑出現估價不足的情況,但細心一看,有關估價不足是指網上估價低於業主的叫價,而非真的是成交價出現估不足價的情況。其實無論是樓價處於上升、下跌又或橫行周期,網上估價低於業主叫價的情況仍是有機會發生,因為業主總是希望善價而沽,總會有部份業主的叫價是偏高於市值。

所以,當我們看到報導指出業主大幅減價一成獲承接時,不要即時想着樓價將跌一成,而是看看業主原先的叫價是否大幅偏高於市場,現只是面對現實將售價減至接近市價水平,可能實際上對比市值的減幅只是半成。

2020年5月1日(隔周五刊登)
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