翔談投資 李丹翔

FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔先生 李丹翔先生擁有超過20年國際物業投資的豐富經驗,先後在多間國際大型房地產公司擔任高層,參與多個上市發展商的項目諮詢及營銷,亦為澳洲工料測量師學會會員、澳洲建築學院會員、新加坡建築學會會員及前秘書長。憑藉多年在國際物業房地產及金融投資的豐富經驗,李先生於2014年創辦FMI至匯投資,任行政總裁及合夥人,營運日本、英國、新加坡、泰國、馬來西亞及加拿大等地物業,至今已交易及管理全球超過80億美元的物業,更於2018年榮獲由亞洲企業商會頒發的「香港亞太企業精神獎2018」(Asia Pacific Entrepreneurship Awards,APEA)卓越成就獎,2019年獲頒社會企業研究院院士。
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投資東西倫敦大不同
倫敦物業一直是不少海外物業投資者的首選地帶,因當地經濟發達,出租和升值幅度都較穩定和理想。但很多人並不知道倫敦其實被分成東西兩區,兩區的樓價和投資方向皆大有不同。

若你在二十年前問我投資東西倫敦看法,我必二話不說選擇西倫敦,因當時東倫敦非常落後,基本上以貨倉用地為主,而且治安較差,與當時發展蓬勃的西倫敦相差甚遠。

但時至今日,因為西倫敦基本上已飽和,英國政府有意發展東倫敦。隨著金絲雀碼頭落成,當地已成倫敦第二個金融中心,東倫敦的投資價值亦不可同日而語。香港數大發展商,包括李嘉誠長實,近年都大力投資東倫敦物業,更加印證了我的想法。這情形其實很像香港,在上世紀末,當中環地段基本飽和後,政府及商業家則將發展中心放在西九龍上。

東倫敦物業比西倫敦有數項優勢:
第一,東倫敦物業樓價較低,較符合普羅大眾的收入。西倫敦的300呎單位每周租金為 600至700鎊;在東倫敦只需400至500鎊。

第二,很多倫敦工作者的家並不在倫敦。他們只會在倫敦租樓作工作日的住所,並不會追求最高檔,負擔較高的住宅。

第三,西倫敦的物業受限於地段供應和保育條例,很少有美輪美奐的新盤。東倫敦則沒此限制,新盤想多華麗就多華麗,設施亦更齊全,深受年輕人追捧。

第四,英國的印花稅主要針對92.5萬鎊以上的單位,基本上就是西倫敦樓盤的平均價;東倫敦的物業很多時在90萬鎊已經非常完美,對投資者的門欖低得多。

很多人擔心東倫敦較『隔涉』,本地人不會居住。但其實英國人習慣長車程,居住在交通較不便利的東倫敦其實對他們不是大問題。

以上幾點均使東倫敦的物業更易出租和出售,對投資者較友善。

另外,東倫敦的租金回報率平均約3.5厘,比西倫敦的2.5厘佳,對於打算出租的投資者更吸引。
當然,我不會說西倫敦毫無優勢,對經驗豐富,口袋較深的投資者來說西倫敦物業的收藏價值仍然很高。

考慮到西倫敦的樓價仍然『企硬』,而東倫敦則充滿前景,我絕對建議新投資者優先考慮東倫敦物業。縱使不是城市的主核心,它在發展前景上至少比其他次一線城市,如曼徹斯特城和伯明翰要有保證得多。

2020年4月30日(隔周四刊登)
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