天俊論市 鄧慶年

天俊測量師行董事總經理及創辦人,從事地產和測量行業超過三十年,擁有豐富的企業營運、行政管理和業務拓展經驗,對市場形勢及政策有獨到精闢的見地。天俊成立於2006年,由俱豐富管理經驗而擁有國際認可資格的專業人士所組成,專營產業測量、估值、招標、發展顧問及物業代理之專業服務。
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樓價未有大跌 政府無須撤辣
一場史無前例的新冠肺炎疫症將全球搞得翻天覆地,一個隱形的殺手將每一個國家逐個擊倒,這場仿如第三次世界大戰的疫症使到全球經濟出現停擺,破壞力之大為第二次世界大戰之後絕無僅有。

雖然各國都傾盡全力對抗新型冠狀病毒,但仍阻不了病毒繼續蔓延、不停傳播,全世界已有超過200萬人確診新型冠狀肺炎,而死亡個案也超過13萬宗,疫情何時結束? 相信未有有效疫苗預防病毒面世前,大家都找不到答案。

在嚴峻的疫情下,香港的經濟活動、社交往來、貿易及旅遊等接近全面癱瘓,由全民戴口罩、停課、停工、停業、封關以至入境人土隔離十四天,將香港變成一個百業蕭條的死城,各行各業受到嚴重打擊,加上全球及香港股票大跌,香港又再一次進入公司倒閉、裁員、失業、減薪及放無薪假的局面,情況有如2003年的沙士,甚至有過之而無不及。但香港的住宅樓價就好像一早食了止瀉藥,當年的沙士價或今日的肺炎價 均沒有出現。事實上,住宅市場沒有崩潰,現時的住宅樓價平均只下跌了約5%。

最近有不少人認為疫症衝擊經濟,樓市已出現下行,大聲疾呼要求政府撤銷辣招,財政司司長陳茂波立刻表態拒絕撤辣,認為住宅物業市場跌幅有限,屬有秩序調整,樓價仍然高企,很多人想置業都不容易,所以現時不是撤銷辣招的時候,以避免市場錯誤解讀,一窩蜂將樓價炒上去。但有地產界人士指政府不切實際,指撤辣反有助刺激交投,增加經濟復甦的機會,既激活樓市交投,讓有需要周轉的業主能出售物業舒解困境,亦可吸引外圍資金進入樓市,協助本港經濟復甦。

撤辣是為既得利益者帶來好處,但平衡各方面的利益,我個人認為撤銷辣招是不可行,因為由19年6月直至20年4月,香港經歷七個月的社會暴亂及三個多月的世紀疫症重創,造成經濟急速衰退,失業率上升,但住宅樓價並沒有大跌,有人仍無懼風雨漂搖,不顧一切地入市。從最近三個月的住宅物業成交紀錄,每月仍然有約4000宗交易,反映住宅需求龐大。

近期美國不斷減息,在低息環境下,業主持貨力強,沒有恐慌性拋售物業,樓價出現斷崖式下跌的機會很低,而且新造按揭成數平均不足五成,縱使樓價再跌,影響金融體系的風險不高,所以在未來土地缺乏及房屋供應仍然緊張的情況下,政府是沒有撤銷辣招的空間或條件。

究竟何時是撤辣的時機? 根據現時的經濟環境,樓價將會是緩慢地下跌,由於疫情短期未能停止,樓價持續下跌的風險仍然很高。如果今年樓價只跌10%-20%,市場可以承受,金融體系仍然安全,政府無須撤辣,但萬一超過30%的跌幅,政府就要考慮出手減辣,甚至果敢決斷地撤銷辣招,否則情況惡化,樓市受到嚴重衝擊,後果不堪設想。

在疫情未結束前,相信樓價只跌不升,有心置業的人士,必須量力而為,小心為上。

2020年4月17日
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