港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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如何理解市場報導之估價調整(上)
近月受新冠肺炎疫情影響下,樓市減價盤增多,物業估價出現跌勢,市場上亦不乏有關估價下跌之報導,有指屋苑成交價下跌至低於估價,又或屋苑估價跌幅擴大,亦有指銀行估價不足等,究竟現況如何?應如何解讀現時樓價與估價之關係?

物業估值是指樓宇的市值,故此會以市場個案及狀況作為基礎,比較法是較常採用的物業估價方法,又稱為市場法,主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較,這是最直接的方法將估值聯繫市場實際。

現時資訊相當流通,在市道較旺成交活躍期間,尤其對於成交基礎較大之大型屋苑,以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然,市況有陰有晴,亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎,故此,物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。

市場上提及的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價服務,一般只限於各區主要屋苑和大廈,用家在銀行 網頁便可查閱有關物業估值。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平及發展以估價程式定出物業價值,由於市況變化可能更快,當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。

例如當樓市開始反覆偏軟,加上成交稀少,估價系統未有確定有關屋苑單位價值出現跌幅,但實際上可獲承接的價值可能已降低,當期間出現了低於市值一成的成交個案,或有報導會寫着「某屋苑成交低估價一成」,所指的估價是指網上估價,很多時是因為網上估值未可及時反映最新市場現實,而並非業主賣平了單位。

對於物業成交價低於網上估值,實際上不等於會影響按揭,因為第二種物業估價就是找銀行直接評估成交價是否「到價」、「估足價」,一般而言,用家向銀行申請按揭,銀行只會衡量估值是否達致成交價水平,若「到價」便可依照成交價計算按揭成數上限。

2020年4月17日(隔周五刊登)
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