港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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減息趨勢下之定息按揭(下)
本地用家較喜歡有即時慳息效果及帶有靈活性的按揭計劃,除非臨近加息周期,才可吸引部份長線用家選用傳統定按計劃。

然而,息率已由去年起掉頭回落,連同美國最近減息兩次達1.5厘,美息已共減4次達2.25厘,新冠肺炎在全球擴散,市場預期環球減息及量化寬鬆已是基本應對動作,估計最少今、明兩年息率繼續低企,故此借款人未必傾向選用息率較高的定按計劃,亦不急於要鎖定長期息率。

事實上,香港已延續逾11年的低息環境,過去十年最優惠利率(P)僅分別上落0.125厘 ;目前為主流的H按一般設有P按封頂息率保障,當拆息抽升,按息不會高於P按,但當拆息下跌,用家便可享減息優勢,減低供樓利息。月初美國減息曾推低港元拆息,令H按息曾跌穿P按封頂息率低至2.31%(以3月12日拆息計算)。

在減息環境下定按吸引力顯然被削,相信政府今次推出定按計劃旨在為市場提 供多元化按揭選擇,當中長達15至20年之定息期是以往未曾出現的全新計劃。

雖然在減息環境下傳統定按未必吸引,但今次定按的亮點是政府指出申請人無需符合壓力測試,原因是計劃已有較長定按期鎖定息率。

申請人仍然需要通過現有供款佔入息比率要求,審批是否較寬鬆視乎可批出之按揭年期,拉長按揭年期才可減低每月還款額,倘若年期同樣長達25年至30年,以10年定按為例,最低月入要求可減少約1成至1成多,如是者或可吸引部份用家透過定按上會,但對於按保用家之分別卻不大,因為按保申請的壓測已有一定程度的放寬。

新定按計劃之某些細節仍有待確定,由於定息年期較長,除了定息率外,用家應留意罰息期條款、定息期後之息率(可再選定息或P-2.35%),以及其他優惠配套如現金回贈、按揭存款相連戶口等作比較。

2020年4月3日(隔周五刊登)
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