港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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白居二計劃下不一樣的九成按揭(下)
上期提及在白居二計劃下,買家可購買房委會轄下居屋第二市場單位(簡稱居二單位)或房協轄下住宅發售計劃第二市場單位,但當中的9成按揭安排其實分別頗大。

房協第二市場單位有別於房委居二單位,由於銀行已與房委會簽訂按揭保證契據,居二買家可獲銀行批出高達9成按揭貸款,當中無需如房協第二市場買家透過按揭保險計劃申請,亦無需支付按揭保險費。

居二單位的9成按揭配套看似較為理想,但要留意居二單位的樓齡問題,樓齡偏高的單位未必可獲銀行批出9成按揭,又或未必可獲批足25年還款期。原因是房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限,由首次轉讓日期起計算,部份銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡,以計算可批出9成按揭貸款之最長按揭年期。

居者有其屋計劃早於70年代已推行,部份屋苑樓齡已超逾20年至30年,例如居屋樓齡是23年,以30年保證期相減,批出9成按揭之 年期便僅達7年,每月供款額將增加近兩倍,大大超出買家預算。有些居屋樓齡已逾30年,銀行不能接納9成按揭申請,只可批出與私樓相同的按揭成數,即高達6成,這樣買家的首期需由1成增加至4成,審批準則亦會跟私樓相同。

基於上述,準買家若想以9成按揭購買居二單位,實際上可選擇的屋苑並非太多,近年亦以2,000年或以後落成的居屋單位較受歡迎,除了因為樓齡較新外,亦因為有較大機會獲銀行批出9成按揭。

原因是部份銀行以居屋樓齡約20年為上限,只要居屋樓齡不超過約20年,便可向買家提供9成按揭以及可批足25年還款期;不同銀行將這個上限定為18年至20年不等。銀行以這種方式計算的原因是,樓齡20年之居二單位尚餘10年保證期,當9成按揭用家供款10年後,雖然保證期已過,然而本金大概已降至原本樓價之6成,即一般私樓按揭成數,銀行原則上未需要承擔因高成數衍生之額外風險。

房協沒有為住宅發售計劃第二市場單位向銀行提供按揭保證,故此有關審批之按揭年期及準則大致上跟隨私樓之按揭保險計劃,樓齡與還款期總和長達75年,由於房協第二市場單位絕大部份少於40年,故此按揭年期可長達30年。

2020年2月21日(隔周五刊登)

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