天俊論市 鄧慶年

天俊測量師行董事總經理及創辦人,從事地產和測量行業超過三十年,擁有豐富的企業營運、行政管理和業務拓展經驗,對市場形勢及政策有獨到精闢的見地。天俊成立於2006年,由俱豐富管理經驗而擁有國際認可資格的專業人士所組成,專營產業測量、估值、招標、發展顧問及物業代理之專業服務。
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口罩下的香港樓市 樓價仍難大跌
香港近年面對的困境可謂一波未平,一波又起,先有中美貿易戰,再有修訂逃犯條例引發的政治風波,繼而來自湖北武漢的新冠肺炎大爆發。疫情來勢凶凶、香港人怕被感染,幾乎每一個人都戴著口罩上街,笑容已完全被口罩所掩蓋,我們只能從他們的眼神看見恐懼、慌張、無奈及憂慮,笑容走了,連人的基本智商也靜悄悄地離開,因為突然間全城的人都瘋狂起來,他們半夜到商鋪排隊等籌買口罩,到超級市場搶米、搶廁紙、搶紙巾、搶清潔用品,整個社會充滿恐慌情緒,甚至有人趁超級市場落貨期間,打劫工人,搶走50條廁紙,可謂荒誕離奇,香港人的智商低到無極限。

肺炎疫情肆虐,不但震散香港人的智商,更重重打擊香港的經濟及日常生活。為配合政府全面抗疫,學校停學、政府機構及銀行要求員工在家工作、旅行團及自由行全面煞停、香港實行接近「全封關」、所有由中國入境的內地人及香港人,必須隔離十四天,這種種的措施變相將香港的經濟活動一瞬間拉停 下來,香港由五光十色、多姿多彩的大都會變成一個死氣沉沉的城市。

由於旅遊業的停頓,相關的行業如酒店、旅行社、食肆及零售商鋪等受到沉重的打擊,已紛紛宣布關閉分行、暫停業務、放無薪假、減薪及裁員,現在只是惡夢的開始,相信肺炎疫情將持續一段時間,經濟短期內亦不能復甦。

香港的地產早已被社會暴亂搞得奄奄一息,成交量大跌,樓價亦跌了6%-7%,幸而2019年全年仍有約5%的升幅,但今次的武漢肺炎疫情比2003年沙士的嚴重程度更加廣泛、更加深遠,樓價是否仍矗立不倒? 或是跌到你唔信?

要準確分析未來樓價的走勢,我們必須將物業分為中小型住宅、中型豪宅、超級豪宅及工商鋪物業,因為不同物業的持份者對肺炎疫情受到不同程度的影響,有些影響較少,有些影響較多,不能一概而論。

我認為肺炎疫情對中小型住宅影響較少,原因香港土地及房屋供應長期嚴重不足,香港人口超過750萬,而政府建議「明日大嶼」計劃仍未能撥款通過,居住仍然是香港人首要解決的問題,加上利息長期低企,變相業主持貨力強,業主大幅減價的機會不大,但疫情對經濟始終有很大的影響,企業出現裁員潮,在失業率上升的情況下,估計中小型住宅將下跌約10%。

而中型豪宅影響較大,原因這類型的樓價介乎3000萬至1億元間,過去一向成交不多,受到按揭成數的限制,出貨較難,業主賣樓非要大幅減價不少,樓價有機會下跌約15%。反而超級豪宅影響最少,這類型的物業處於山頂、渣甸山及南區矜貴的地段,以獨立屋為主,非常罕有,業主非富則貴,抗跌力較強,樓價跌幅最少,估計約5%。

肺炎疫情重創香港的旅遊業,而同旅遊有關的酒店、零售及餐飲商鋪更是首當其衝,商戶經營困難,紛紛向業主要求減租三成至五成,甚至免租三個月,今個月已有數百間食肆及零售商鋪暫時停業或關閉,受到疫情蔓延及持續影響,經濟下滑,營商環境進入寒冬。

工商鋪物業大多由投資者持有,租金大幅下跌,樓價亦需大幅向下調整,估計跌幅約20%-25%,為所有類型物業跌幅最大。

香港的根基仍然穩固,背後亦有強大祖國支持,雖然疫情嚴峻,口罩下的香港樓市,樓價仍難大跌。

2020年2月20日
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