港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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按保之壓力測試如何放寬
按保計劃修訂後,不少人關注當中提及有關壓力測試的放寬,根據按保新修訂,首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請高達8成或9成按揭,那是否意味按保申請人已無須進行壓力測試? 答案不是。

銀行基本上仍然會為按保申請人進行供款壓測,以現有按息假設加3厘計算供款佔入息比率,若果申請人未能通過壓測,原則上申請人最少仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%,按揭保費亦需按風險評估而調高。

以買入800萬單位申請9成按保(保費加借入按揭額)、30年期計算,若需通過壓力測試,月入不可少於約$71,541,由於是超於8成之按揭,申請人需為首置及固定收入人士;若果未能通過壓測,以供款佔入息不超於50%以及保費調高約10%計,最低月入便降至約60000元,那是否等於月入達此水平便獲銀行批出按保? 

這不是必然的。目前來說,對於未能符合壓測的 審批模式,銀行未有完全一致準則,審批方式或有分別;暫見有個別銀行要求未過壓測申請人必須為固定收入人士,不論其申請按揭成數是否在8成以上,但亦有銀行只要求按揭成數超於8成之申請人須為固定收入。

若果只是輕微超出壓測下之供款佔入息比率要求,獲批按保機會較大,例如最近有實際個案之有關比率是62%,輕微超出原定要求之60%,獲銀行批出9成按保,保費額外上調10%。故此,有銀行在內部指引上亦提出,若壓測下之供款佔入息比率已超出65%,即使基本供款佔入息比率不超於50%,仍需再作個別評估。按保用家選用高成數按揭置業,由於按揭比率較高,借貸風險上難免高於一般按揭,應對上首重穩定供款能力,所以在預算供款佔入息方面宜定於偏低健康水平,以及多儲蓄供款備用資金以提高防守力。

在新按保推出後,有用家提出,既然按保在壓測方面放寬,那麼,若果申請6成按揭未能通過壓力測試,是否可透過申請新按保而避過壓力測試? 例如多借些少申請61%按揭?此方法實際上行不通。根據按保要求,即使申請人未能通過壓力測試,但對於非按保範圍按揭額如800萬之6成按揭部份,仍需通過壓力測試。

2019年12月27日 (隔周五刊登)
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