中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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2020年香港樓市走勢
2020年即將來臨,回顧香港2019下半年的樓價走勢,是價量齊跌,首先看成交量,下半年每月一二手的成交量下跌超過一半只剩餘約2000至3000宗交投慘淡。

而樓價方面出乎意料只是窄幅下跌約10%,當然上車盤及豪宅市場有多少區別,但香港整體樓價仍然非常強硬,原因是上車盤政府按揭修訂,林鄭減辣招重點開600萬九成按揭,借貸比率上升,10%低首期貸款,上車比之前容易,所以這個是一個支持點。

另外豪宅市場目前屬有價無市,在豪宅市場,少數大幅劈價的成交情況下,感覺跟從前03沙士及08金融海嘯樓價下滑的速度,完全不成比例,在香港社會運動下,樓價仍然那麼硬朗,筆者也感覺非常之奇怪。

2020年香港經濟前景方面。香港旅遊業旅遊人數大幅下降,零售飲食市道嚴重受到考驗,而各區步行街、商業區域的店鋪,人流亦不多,在這個情況下,做生意的鋪頭在租約完成後,一定不 會續約,吉舖湧現,租金得不到支持,鋪價一定會下跌,到時候如果有業主還款能力出現問題,供不到樓宇按揭貸款,銀行call loan,到時候會出現銀主盤,價格自然會大幅下降,這個是筆者從事廿年的地產代理經驗,用正常推論角度去評估,但其實人人也會這樣想,那為什麼樓價仍然沒有下跌呢?

香港地產市道主要分為住宅及工商鋪,住宅有分為上車、中產及豪宅及超級豪宅類別,所謂爛船也有三根釘,香港業主持貨力強實力雄厚,接近七成的物業已經沒有銀行貸款,業主是持有現契,而上車盤也是剛性需求,現實角度來說也可以解釋為什麼樓價沒有大幅下跌,至於超級豪宅及工商鋪市場,相信要在看一看香港的暴動是否持續到2020年,如果2020年的上半年仍然持續發生暴動,筆者估計樓價是外強中乾,強弩之末,希望香港暴動盡快平息,回覆香港正常經濟運作。

2019年12月13日
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