港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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按揭保費如何計?
現時按揭保險計劃分為新按保和原有按保範圍,所收取的保險費用有所不同,新按保的保險費較原有按保增加15%,按證公司提供的保費表共分四個,分為表一、二、三、四。

表一、表二顯示原有按保的保費率,表三、表四顯示新按保的保費率,保費依據所選的按揭成數、按揭年期、繳付方式(一次性或每年支付)及保險範圍而釐定。以一次性支付保費為例,選用8成按揭25年期,原有按保的保險費為按揭額之2%,若屬於新按保例如是超過600萬物業承造8成按揭,保費率提高至2.3%,即15%增幅。

表三、表四的分別在於保險範圍,若果銀行提供的基本按揭成數達6成,新按保之保費可參考表三(保險範圍由按揭成數60%以上計),若果銀行提供的基本按揭成數不足6成,新按保之保費便依據表四(保險範圍由按揭成數50%/40%以上計),按照現行措施,若單位價值超過833.33萬,按揭成數已不足6成,例如850萬之 按揭額上限為500萬元,按揭成數是58.8%,保費表便依據表四,同樣是8成按揭25年期之保費率調高至2.62%。

由於保險範圍略為增加,保費率亦會稍為調高。根據現時樓按規定,如已有未供滿之物業又或已就其他按揭作為擔保人,有關樓按申請便會列為二套房按揭,基本按揭成數會被扣減一成至5成,這類情況之保險範圍亦是由按揭成數5成計,保費率以表四計算。例如申請人已是兒子物業的按揭擔保人,他購買一個700萬單位承造8成按保,保費率同樣以表四計之2.62%。

8成與9成按保之保費差幅頗大,透過新按保承造8成按揭、30年供款期,保費為貸款額之2.47%,若轉為9成按揭,保費率增加一倍至5%。保費看似相當高昂,事實上,按揭保險公司會因應申請人的信貸狀況及風險評估而提供保費折扣。

用家普遍選擇一次性付款方法支付保費,原因是可獲保費折扣及加借入按揭額一併供款。以中原按揭近日獲成功批出按保的客戶個案為例,保費折扣以介乎6折至7折為主。以一個案為例,買家購買一個750萬單位申請9成按保、30年供款期,保費率獲成功批6折降至貸款額3%,由於壓力測試下之供款佔入息比率達62%,高於既定要求之60%,保費增加10%至3.3%,但仍較原訂保費率5%為低。


2019年12月13日(隔周五刊登)
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