港樓講按 王美鳳

由2008年起被擢升為中原按揭經紀董事總經理。 現管理專業按揭顧問團隊,經常接受不同媒體訪問,為多份媒體的專欄作家,亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓,與大眾分享最新按揭市場資訊,分析樓按市場走勢。
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港銀減P後息率走勢
美國聯儲局剛於過去議息會議宣布減息0.25厘,這是今年第3次減息,美國聯邦基金利率目標區間降至1.5厘至1.75厘;本地大型銀行亦牽頭下調最優惠利率(P)0.125厘。隨着美國於今年下半年接連減息,港元拆息已從年中高位有所回落,1個月拆息由6月平均為2.35%降至最近約1.78%,雖然拆息未至於回落至偏低水平,但造就銀行若傾向調整存貸息率可騰出減息空間。

在對上一次加息周期(2015年12月至2018年12月),美國加息了第8次,香港銀行始加息0.125厘,當時美國聯邦基金利率已達2%至2.25%,目前美息已降至1.5%至1.75%,因此港銀有條件將P降回0.125厘。銀行減的不只是P,而是存貸息率,尤其對於大型銀行有利,雖則P下調後新造按息由2.625%降至2.5%,但存款利息支出亦同步減少,存款利率降回接近零水平。目前存息已減無可減,故基本上可謂沒有進一步減息空間。

在對上一次加息周期,美息加幅達2.25厘,反觀本港僅加息0.125厘,港息實際上未有正式進入加息周期,故此港P減息空間料僅限於是次0.125厘,預料年內按息將維持2.5%低水平。事實上,目前本港最優惠利率(P)已降回至5厘長年計(77年後)最低水平,換句話說,本港長期維持的低息環境仍然持續下去。 

今年銀行上調新造按息累達0.25%,是次減P等如將有關加幅收窄至0.125%。以目前新造按揭平均貸款額約400萬元計,減息0.125厘後,每月供款減少約264元,利息支出減少約417元。P屬於浮息,無論對P按或H按供款人士均有減輕供款負擔之作用,原因是按目前拆息水平,H按仍主要以P按封頂息率作為算息基準,故此當P下調0.125厘,P按及H按用家之供款均會減少。例如P按息及H按之封頂息率均是P-2.5%,實際息率便由2.625%(P:5.125%)降至2.5%(P:5%)。

2019年11月1日 (隔周五刊登)
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