天俊論市 鄧慶年

天俊測量師行董事總經理及創辦人,從事地產和測量行業超過三十年,擁有豐富的企業營運、行政管理和業務拓展經驗,對市場形勢及政策有獨到精闢的見地。天俊成立於2006年,由俱豐富管理經驗而擁有國際認可資格的專業人士所組成,專營產業測量、估值、招標、發展顧問及物業代理之專業服務。
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樓價又升政府加辣莫遲疑
最近某國際測量行發表了一份「全球生活報告」,該報告研究全球35個城市的樓價,指出香港是連續5年位列全球樓價最貴的城市,以香港平均591平方呎的一般住宅,平均樓價達968萬元,每平方呎約16,300元,比第二位的新加坡平均住宅樓價達685萬元,高出逾4成,較平均呎價約8,300元,更高出接近一倍。緊隨其後的8個城市是上海、温哥華、深圳、洛杉機、紐約、倫敦、北京及巴黎,住宅的平均呎價只是約3,600元至7,700元,由此可見,香港的樓價比其他城市高出1倍至4.5倍,可謂非常驚人。香港人平均月入為18,000元,但全球最高平均收入的城市排名,香港頭20名也不入,而香港的樓價不但是全球最貴,還遠遠拋離其他城市,收入與樓價不相符,買樓變成香港人遙不可及的夢想。

香港的樓價長期高企,主要原因是土地及房屋供應不足,加上大量的資金由中國大陸不斷湧入,製造無盡的需求。雖然政府曾推出多項辣招 ,但樓價回落一段短時間就掉頭上升,政府似乎束手無策,即使政府現在加快填海造地,也不能夠解決短期房屋供應嚴重不足的問題,而美國宣佈暫停加息及中美貿易戰可能短期內解決,將對經濟不利的因素一一掃走,引致強大的剛性需求再次湧現,樓市跌了7個月又再度活躍起來。

由於樓價重拾升軌,市場評論員、學者及地產代理紛紛轉軚,實行大合唱,更有人沾沾自喜,揚言18個月內樓價上升30%,雖然香港是個言論自由的地方,但如果是一個良心及專業的評論員,就不應該製造誠惶誠恐,影響負擔能力有限及判斷不足的買家入市,這些人唯恐天下不亂,心術不正,為博出位,語出驚人,就好像當年娛樂圈的四大癲人,語無論次,行為古怪,成為市民茶餘飯後的笑料。

為遏止樓價上升,建議政府再度加辣,將落藥重點放在一手樓盤,目的是規管發展商賣樓手法,提高市場透明度,避免製造虛假高價成交,防止買家受到誤導而追趕入市,亦可減少對二手市場的衝擊,我的建議如下:

1) 一手物業成交所涉及的現金回贈、厘印費回贈、置業優惠及地產代理佣金等必須詳細列出在「成交紀錄冊」及「田土廳紀錄」內,讓準買家清楚知道減去回贈及優惠後的實際成交價。
2) 由於招標的條文對一般市民較為複難,並難掌握及判斷出價,因此,根據差餉物業估價署的分類,中小型單位即1,075平方呎或以下,一律不準以招標形式出售。
3) 限制發展商提供高按揭成數給買家,以免實力較低的買家因市場變化而無力償還。
4) 通過及落實空置稅條例,政府加強監管,推動發展商賣樓,減少囤積一手樓盤。
5) 規定發展商賣樓前,詳細公布價單、條款、回贈、代理佣金給買家選擇及知悉。
6) 「一手住宅物業銷售監管局」必須主動及定期監察發展商的賣樓手法,如有違規,立即採取行動,包括警告、檢控及公布有關違規的發展商。

政府再加辣並不是良方寶藥,但起碼能阻止發展商製造高價假象而影響買家爭相入市,一個有秩序、具高透明度及手法正常的賣樓方式,不是令地產市場更健康、更穩定?我相信政府、發展商及準買家都樂於見到。

鄧慶年
董事總經理


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