天俊論市 鄧慶年

天俊測量師行董事總經理及創辦人,從事地產和測量行業超過三十年,擁有豐富的企業營運、行政管理和業務拓展經驗,對市場形勢及政策有獨到精闢的見地。天俊成立於2006年,由俱豐富管理經驗而擁有國際認可資格的專業人士所組成,專營產業測量、估值、招標、發展顧問及物業代理之專業服務。
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發展商是否製造高樓價
最近傳媒報導一宗地產代理界非法回佣的新聞,內容是某大型地產代理行前主管未經公司的批准,涉嫌在女下屬完成一宗以5.94億豪宅的交易後,從公司收取逾168萬的主管佣金,又私下向下屬收受逾120萬回佣,被控一項代理人接受利益罪名,最後裁定被告罪名成立,等候判刑。由於該宗成交的銀碼大,而且佣金又多,大家自然將焦點放在男女主角非尋常的關係,但其實該新聞另外揭露了一個重要的事實,就是發展商透過地產代理回贈5仟多萬元的「置業禮券」給買家,變相減價,當時成交呎價超過10萬元,一度刷新本港史上分層住宅成交價紀錄,甚至貴絕亞洲。

類似事件發生在今年2月份,有發展商重推一個新界樓盤貨尾,由於該樓盤在去年年中開賣時,樓市非常暢旺,促使發展商高價開盤,成交呎價達到1.5萬至3萬元。但其後樓市逆轉,成交淡靜,個別樓價累積跌幅達到20%。發展商為求促銷樓盤,透過招標,並以高額回贈20% -& nbsp;25%給買家,即變相減價賣樓,而帳面成交價就同去年一樣,但實際減去回贈,最低呎價見1.15萬元,成為該區最平的新樓盤。

近年發展商賣樓的手法層出不窮,特別在一手市場透過招標出售更成風氣,無論物業是否貴重?是否罕有?不論呎數大小、銀碼大細?多家發展商都會透過招標形式賣樓,目的是減低透明度,增加銷售彈性,發展商可隨時加價、送回贈、送優惠、送厘印費及送車位等。發展商刻意製造高價成交,並登記在一手「成交紀錄冊」上,由於成交價可能包括高額回贈及送厘印費等,固然未能反映「實際成交價」,準買家受到成交紀錄的誤導,不能準確判斷真正的價錢,結果以高價入市,又創造一個成交歷史新高。

事實上,去年9月政府推出的山頂文輝道地皮流標,正是受到成交紀錄的誤導,當時的坊間估值由約242億至485億元,每平方呎樓面地價由約6萬至12萬元,按照政府既定機制,在市場上公開出售賣地計劃內的土地,如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價,政府便不會出售該土地。由於沒有發展商達到政府的底價,「山頂地王」最後流標收場。為甚麼政府的估價和發展商的出價有落差?主要的原因是政府專業估價師以附近新盤的成交紀錄作參考,而同區的山頂聶歌信山道8號Mount Nicholson成交具參考價值,由於該物業的成交涉及優惠及厘印費回贈,因此政府高估實際成交價,而發展商清楚知道實際的情況,出價更貼市。政府受到數據的誤導,估價出現偏高,所以引致地皮流標。

政府於2013年成立「一手住宅物業銷售監管局」,目的是創建一個清晰、公平、平衡、實用和高效率的機制,以規管一手住宅物業的銷售手法,保障住宅物業買家的權利。但他們設立的「成交紀錄冊」,卻未能真實反映單位的實際成交價。為避免誤導市場的成交訊息,「一手住宅物業銷售監管局」必須檢討登記在一手「成交紀錄冊」上的成交資料,除成交價及物業資料外,發展商有否給與買家的現金回贈、置業優惠及送厘印費等?應該清楚反映在成交紀錄上,以保障及維護買家的權益。

鄧慶年
董事總經理

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