中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本政府免費送樓復鄉計劃
近期在香港及內地看到報導,日本房子免費送比人都沒人要,「日本政策論壇」的數據顯示,2013年全國有6100萬間房屋,空置房間有900萬間(窮鄉僻壤)。

日本目前人口逾1.2億,約20年後,直到2040年人口則下跌至9000萬,空置房屋更上升到近千萬戶,很多香港朋友及外國投資者同時會問筆者,究竟投資日本房地產是否依然有價值?

筆者身在東京,曾詢問公司不動產日本人同事山本先生,以及訪問了一位居日廿多年的香港人黃先生,首先山本先生說,日本政府推行這個「復郷計劃」已經數年,效果不好,要免費接收日本政府嘅鎮屋計劃需要符合以下條件

1)日本人或持有日本永久居留權的外國人
2)在當地連續居住滿15年以上
3)40歲以下夫婦或50歲以下有初中生以及高中生子女的夫婦
4)55歲以上的東京居民在鄕郊發展開公司,有300萬日圓現金補貼
5)55歲以上的東京居民回鄕郊工作,有100萬日圓現金補貼

為什麼復鄉計劃效果不理想,有幾種主要原因直接導致送屋都沒人要,首先這些都是窮鄕偏遠地區,戶主去世後沒有親人承繼,房子非常殘舊,基於日本人工裝修費貴,需要花一筆巨款裝修才能入住,作一個地區性比較用北京或上海人角度,這些地區就是離市中心較遠,七環之外的農村地方,如果在市區上班每天需要花5至6小時的交通工具來回上班地方,實在不切實際。

如果用香港人的角度,這些地區也會出現在繁華的香港,西貢也有幾條村有以上情況,可謂「送都無人住」,例如在西貢及馬按山沙田交界的梅子林村,以西貢14鄕的黃竹灣村,上一代居民移居英國或歐洲,祖屋日久失修,整條村沒有人住,房子全部破爛就像鬼屋一樣,不過這些丟空幾十年的房子,香港政府沒有收到差餉及地租,屋主的繼承人如要從英國或歐洲回流香港居住,也未必能承擔欠政府的差餉地租及重建費用。

日本政府推動此項計劃主要有三個目的,
第一:東京人口爆炸,藉此方法把低競爭力的老人移送鄕郊,汰弱留強
第二:激活鄕郊房屋,增加庫房固都稅收入
第三:活化鄕村人口計劃,避免滅村
第四:把東京都年紀較大年齡人口調遷到鄉下,開放外國人簽證,引入年輕人到東京工作提升競爭力。

但是日本政府推行幾年,效果並不好,1300萬人口的東京衹只數十人申請,日本政府於2018年12月加碼推新政策,提供100至300萬日圓現金補貼,鼓勵東京55歳以上的居民向鄕郊發展,如果移居鄕郊,在那裡設立公司提供當地就業機會,東京都政府會補貼一次性現金300萬日圓,如果到鄕郊去就業,就會補貼一次性現金1百萬日圓。

同時日本政府也在上週國會通過了新法案,擴大簽證種類,增加更多的外國人來日本就業機會,預計未來5年以內迎接34.5萬外國人口。

筆者在東京認識一名香港人朋友,他居住於東京近30年,妻子是日本人,今年同樣有以上情況出現,他有一位日本人朋友贈送一間熱海溫泉一戶建給他,熱海位於東京100多公里的東部約2個多小時車程,黃先生自己動手裝修花了400萬至500萬日圓修葺房子,作為second home 渡假。

而除了裝修費之外,持有這套房產還需要支付的費用還有每年大約20萬的固都稅、贈與稅等等,而據黃先生表示,同區域類似的住宅售價大概都只是1000萬日圓左右。而且是存在有價無市這個情況。

而參考黃先生這個案例其實不難看出,是會有這些日本偏遠地區的空屋存在,但在這個世界哪有這麼大的蛤蟆隨街跳。


2018年12月14日
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