中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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港日樓按息息相關
筆者正在日本東京大手町的三井住友銀行申請公司樓宇按揭貸款,跟一位在銀行工作30多年的日本經理閒談(透過翻譯),有關過去銀行利率,日本30年前經濟最輝煌的80至90年代,供樓利率也是最高平均利率7至8厘,樓按加2至4厘不等,供樓負擔利率是10至12厘,如果借100萬港元單位計算,利率10厘,分30年還款,每月供8368元,在息除本減情況下,第一個月供款有百分之99.6%,即約8334元是利息,而本金約34元(這個情況跟香港1997年的供樓負擔比例非常相似)。

在過去30年日本每年都下調利率,直到2016年2月實施負利率政策,目前實施負利率國家有瑞士,丹麥、瑞典及歐洲央行,負利率政策目的是刺激經濟及通脹率,在低息環境下存錢不化算,政策使國民把資金拿出來投資債券,股票,房地產,目前日本樓按利率底於1厘以下,在低息環境下供樓平過交租,而日本買房收租回報率平均都有五厘以上,收租回報 率相對現金放在銀行得以大大增值。

在亞洲目前日本是借貸成本最低的地區,其他亞洲地區例如內地,泰國,馬來西亞等地供樓負擔利率都在五厘左右。

近日本港各大銀行跟隨美國加息,從今年9月28日起優惠利率P(5%)加息8分之1厘,即5.125厘,香港正式結束減息時代,筆者記得過去10多年香港只有減息,利率每創新低,特別是鈉行同業拆息利率不足1厘利率。息魔終於殺到,對本港樓市有多大影響?

首先說目前一手本港市場各大地產發展商,銷售手法是減價加優惠推盤,不像以往加推加價進取,而二手市況方面,過去二手業主反價封盤日日發生,買家追幾口價是常態吧。近日就聽到、看到有少量二手業主劈價賣,究竟樓按加8分1厘,利息支出多了幾多?用100萬來計算,25年期還款利率2.15每月供約4312元,而加12.5點子後,利率上升到2.275厘,每月供款是4374元,供樓負擔上升62元,如果借500萬樓按,供款多310元。

如3年加息1釐,用3.15利率計算,供款會多2480元。每月供款額的本金佔60%,利息佔40%,簡單來說目前全亞洲樓宇按揭借貸成本最低是日本,香港緊隨其後。低息環境下東京跟香港仍然具較大競爭力。

2018年10月8日
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