中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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究竟日本經營民宿仲有無得做?
筆者正在日本最高峰富士山八合目的一家旅館準備休息之際,收到客戶查詢問:究竟日本經營民宿仲有無得做?基於準備明天一大清早攀爬富士山頂,所以都是養精蓄銳睡覺先,這已經是筆者第五次攻頂,清晨五點鐘看完日出之後,從八合目行了近兩個小時終於到達富士山頂,然後在山頂的食店吃了一碗拉麵,及遊覽火山口,逗留了半小時之後開始下山,在天氣良好下用了約四個小時到達山下五合目,乘坐巴士回河口湖取車回新宿家。

過去幾年筆者每年7至8月期間都會去攀登富士山山頂鍛鍊一下體能,過去有八次攻頂經驗,但是有三次因為天氣惡劣失敗了,今次是第五次成功登上富士山頂非常感恩。

從2013年9月東京成功申辦奧運後的日本樓市開始,過去五年日本樓價年年上升,特別是東京大阪一二線城市,今年6月15日規管民宿日本政府推行民宿合法化,日本物業市場產生了一個微妙的變化,基於日本政府區役所把市區的地域劃分,有些專 用地域是不能經營民宿或強制一星期只能做兩天,本來在這些地區經營民宿的單位大大受到打擊,而這些從前經營民宿目前只能轉回做正常的長租約租回給日本人,租金回報率由從前8%至10%回落到現時的4%至5%。

單在東京市場忽然多了數千個出租單位,租金突然受壓,許多裝修漂亮的民宿單位回到市場做正常的租務,跟一般標準裝修及沒有傢俬的單身公寓。推出市場鬥便宜,所以近日有些單位丟空兩至三個月仍然不能租出去,但同一時間有另一個現象發生,就是成功申請民宿牌照的民宿單位,租金價格卻倍升。

原因為旅客數量沒有下跌,酒店房間沒有增加,民宿卻大量減少,合法民宿租金自然上升,很多世界各地來日本旅遊的旅客都非常難訂房,就算一些二及三綫的酒店,價格都已經向上調。投資者想了解民宿有什麼錦囊,其實好簡單第一是地點不是專用地域可以經營日數(180天東京)或(360天大阪),其次為大廈管理處可以容許經營BNB民宿。

第三是有一家可以信賴的不動產可以隨時制定短期租約,把民宿單位隨時變成高端單身公寓短租,符合法例規定。如果投資者擁有是全幢物業可以把大廈改裝,加設消防裝備成為旅館或簡易宿泊所,申請到合法牌照,一年365日就可以出租房間,等同酒店,當然要計算改裝成本。

筆者不建議香港或中國投資者在沒有申請民宿合法牌照下,用綫下形式去偷偷經營民宿,這樣做會以身試法惹官非,筆者就認識到一些業主近日忽然在自己住的單位,早上有三名日本政府區役所民宿小組成員上門突擊檢查,問住客是否租BNB民宿單位,要提供身分證明文件,擾攘一輪之後,證實是業主本人才關門而去。

日本政府開放民宿,同時監管民宿目的都是收稅,作為投資者收到日本人租金理確實須要繳交稅務,因為過去一些正常的租務,每年都會呈上租金收入稅,但是很多外國人業主,過去幾年經營民宿單位,逃稅情況非常之嚴重,才導致有今天的法例,希望大家投資搵開心錢之餘,也要繳交正常租金收入稅,切勿以身試法。

2018年9月1日
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