中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本火紅年代「西城秀樹」
近幾天從港日兩地新聞報導,得知日本70、80年代的天皇巨星「西城秀樹」離世,享年63歳,實在可惜!用香港及日本男人的平均壽命81歲計算,63歲仍然是有心有力,看看我們香港歌壇校長譚詠麟及歌神許冠傑,都60至70歲仍然活力十足。

筆者是70後,對西城秀樹的歌只有對YMCA有印象,可能不懂日文關係,只知道日本電視台每年都有紅白藝能大賽,西城秀樹在70至80年代火紅,90年代開始沒落,就像日本的樓市及股市,1990至1991年日本股市及樓市急跌,日經從38000幾點下跌到2013年的8000點,日經指數下跌超過8成,長達20多年的跌幅,而樓市命運相同,1990年的房價從1000萬港幣,下跌至2013年只剩200萬港幣,同樣下跌超過8成,到今天日本樓股上升近來創下26年新高。

日經指數在2018年5月約23000點,從1991年最差7000幾點反彈2倍有多,距離 1990年的38000幾點高位尚有一倍便回到家鄉價,而樓市相對沒有股市行得快,以東京一綫地區計算,2013年樓市谷底的都心五區普遍上升50%到1倍不等,視乎位置而定,location這一點是非常重要。

筆者前幾天才目睹一位20多年前買入東京北面埼玉縣的負資產業主,到今日放盤價錢只剩餘4分之1價錢, 但仍然賣唔出,所以目前投資日本房地產,只買一綫城市如東京及大阪,即一都兩府(東京都、大阪府、京都府)筆者是比較看好,雖然股市升得快但這也未能激發日本人炒股的熱情。

可能是創傷後遺症關係,日本官方數據顯示,日本家庭金融資產配置中,有價證券佔比僅為18%,相比之下,儲蓄存款佔比高達54%。所以好明顯,日本人投資近期買磚頭開始多過股票,90年代初日本經濟泡沫破裂,日本股市的那場風雲突變幾乎吞噬了日本一代人的財富,對風險資產敬而遠之。

日本經歷過股市20年的熊市,而樓市一樣是熊市,所謂樓股息息相關,過去幾年日本股市升幅是快過樓市,對於滯後升幅的樓市,究竟牛市的1、2、3、4期什麼時候出現?筆者2014年已經大膽預測,牛1、2已經出現及來臨,致於牛3、4升幅,在2018年至020這兩三年,東京及阪一二缐地區有很大機會出現急升跳價現象,即是場價格這一個樓盤賣3千萬日圓,市場消化之後,有盤再放賣會馬上彈升1至2成,這為之叫做跳價,樓市跳價現象近十年在香港經常出現。

2018年5月18日
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