Q房勢力 陳坤興

Q房網香港董事總經理,縱橫地產界近30年,歷年創下不少輝煌紀錄,包括曾帶領轄下團隊創下26億營業額及創造7億盈利神話。Q房網於2015年6月強勢進駐香港,並獲各大發展商、業主及客戶支持,致力帶領行業走進全新的O2O營銷模式,為市場提供多一個選擇,實現更多不可能。
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「樓價升」皆因一二手同時缺盤
上星期筆者論到本地銀行體系結餘對整體樓市的影響,隨著港元匯價持續回落,並多次觸及7.85弱方兌換保證,短短一星期金管局亦連番入市買港元、沽美元,令整體銀行體系結餘顯著減少,由上星期的1700億元,大幅回落至最新1285億元而已,期間一個月同業拆息亦自然被扯高,最新一個月同業拆息已升至1.047厘。

拆息上升相信距離本港銀行加息日子亦不會太遠,利率正常化已經是遲早的事,雖然如此,從近期樓市成交來看,買家並未有因應稍後加息而延遲入市,入市心態依然熾熱,同時亦引發樓市新一輪的升浪,特別近日市場亦接連錄得多宗新高價的成交,新近連大埔、沙田的二手屋苑,呎價亦突破2萬元新高水平。

無可否認,近日無論是一手新盤、以至不少二手屋苑,均出現破頂成交,相信今星期後期差餉物業估價署公布,最新3月份的私人住宅樓價指數,應該又會再創新高,連同3月份的升幅,整體私人住宅的樓價指數已 經連續24個月上升,再者近月樓價的按月升幅更有擴大的趨勢,假若稍後公有樓價指數按月升幅高於1.5%以上,樓價按月升幅將會連續4個月高於1.5%以上,比對於去年平均樓價按月升幅只有1.2%而已。

近月樓價升幅明顯轉急,多少是同整體樓市均出現缺盤情況有關,首先是一手市場的情況,正如筆者早前所言,近月一手推盤量顯著減少,按Q房網香港數據研究中心統計,今年首季一手推盤量只有2755伙,創自15年第一季以來的三年新低,當中大盤就只有將軍澳的MALIBU,其餘均只屬於單幢式新盤而已,但想不到踏入4月份仍然未有大盤推售,相信今個月推盤量又創新低。

推盤量減少的同時,新盤銷售集中貨尾為主,令整體新盤貨尾量持續減少,保守估計假設月底前再沒有新盤推出,截止本月底新盤貨尾量將進一步減至只有9000伙水平,自去年6月以來的新低,隨著貨尾量減少,發展商自然惜售,部分貪尾盤加價惜售外,亦有個別豪宅盤探取「逐間招標」形式出售,令整體新盤市場更形缺盤。

同時間,二手市場更為缺盤,近月二手市場成交明顯轉旺,根據土地註冊處的紀錄,截止23日為止,本月二手成交量已有約近3400宗,按此推算,相信今個月二手註冊量將高達5000伙,將會是15年初以來的三年幾新高,二手成交急升,令整體二手市場缺盤現象更趨嚴重。

2018年4月26日
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