中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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2018年日本地價與房價的升幅
用本港的說法,地價即代表地皮的價錢,俗稱麵粉價(借地權),地價加上建築成本等於麵包價(製成品,而日本地價(地皮)不包括建築物成本,土地一般是永久權,日本銀行或估價公司每年對建築物的估值,若單純就建築物本身,屬每年都在折舊的。

但是日本近年不動產(麵粉及麵包)的價錢,從2013年開始就在不斷上升,由此可得知,日本的地價每年都有增長,而建築物本身的價錢,因折舊率而每年下跌。所以日本有句說話,新樓銀行估價足,中古二手樓估價不足。(日本建築物結構估價壽命參考:木造15年、鐵骨20年、鋼筋水泥25年、剛筋鋼骨水泥25-40年不等)。

去年港人前往日本投資的數據,較前年大幅增加,根據資料顯示,從2013、14及15年這三年間,港人集中投資300萬港幣以下的日本單身公寓比例比較多,從2016年、17及18年間,港人於該兩、三年內,比較多投資銀碼500萬港幣以上的小全幢 大廈或一戶建(獨立屋),可以說是投資進階版。

根據日本經濟新聞的調查,去年海外人士於日本投資不動產的價值達1.1兆日圓(約800億港元)。是16年的3倍之多。而根據有代理行去年的統計,其中來自海外不動產(包括辦公室,與商業用大廈)的投資額,增長了102%,足足上升一倍有多。由此可知,更多的海外投資者及資金,集中在商業及住宅部分。

其中三井住友公司旗下的私募基金公司,就有對各個國家的投資者,於日本的投資金額比例進行過統計。本港及內地共約佔17%,相比12的 12%,多出5%,可以看出本港及內地在日本的投資金額,每年日漸增長。

至於今年6月15日,日本政府將推行的民宿合法化,會令投資者重新考慮民宿可經營的地區,值得一提是,如果投資者想經營民宿,索性把單位改成「簡易宿泊所」將成為主流。今18年以來最受外國人歡迎的投資區域,集中在東京,據日本的調查資料顯示,分別為東京的港區、澀谷、新宿及世田谷區,可以說都是日本最矜貴的幾個地區之一,地價非常保值。
 
很多人會問,日本主要地區租金回報率是多少?租金的回報率計算,正常為一個單位長期租出,而物業出租率與位置有關之外,物業現況與樓齡,地理、位置還有單位本身的設施和間隔,都有很大關係。

基本上租金的回報率,在日本可以說是越舊越偏的房子回報率越高。但是樓齡太舊的房子雖然租金回報率高,但是相對的管理費及修繕積立金一樣高成正比,而偏遠地區的房屋升值能力就會不如中心區域建築樓齡較新的的房子高。而地理偏遠的物業,一旦租客退租,物業等待下一個租客的時間也會較長時間。建議投資者選擇市中心地區較穏陣。

物業招租快。對於海外投資客自然更有信心,而投資日本房產,除了租金回報以外,相信房屋的租出率以及房屋升值所帶來的資產増值,也是海外投資者所需要考慮的重要因素之一,以下統計是日本與世界各國的表面租金回報率對比。 日本的租金回報率大概是5%,但具體的回報率還是需要看實際情況。

世界各地表面回報率順序排名是:
日本5.02%
美國3.91%
瑞士3.81%
俄國3.22%
英國3.21%
法國2.89%
新加坡2.82%
香港2.82%


2018年3月28日
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