中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本解放民宿、嚴厲監管
大家看到題目就會覺得很矛盾,日本開放民宿政策同時又加強監管民宿,前陣子有報導指,日本經營民宿無利可圖啦!究竟是真是假?很多朋友都搞不清楚目前在日本投資不動產是危機抑或是機會?等筆者同大家仔細研究一下!

近年日本因為旅客急速上升加上奧運及賭埸效應,為舒緩洒店日漸飽和狀態,政府制定政策於去年成立民宿特區,把民宿從前的不合法,變成合法化,民宿特區為東京23區其中的一區為大田區(羽田機場附近)及整個大阪及福罔。劃分成為可以經營合法民宿,未有民宿特區之前,過去如果住宅要做民宿必須要申請簡易宿泊所「根據日本旅館業法規定分成4類,1)下宿、2)簡易宿泊所、3)旅館營業及4)洒店。

單位必須要符合規定的大小及消防設備才能成功申請做民宿,單位改成簡易宿泊所成本會增加,而大田、大阪、福岡三大民宿特區衹要大廈管理處容許,基本上都會申請成功,可以經營365天,惟必需住上7日6夜 ,這就合法。日本政府於2018年6月15日全國開放民宿合法化,從3月15日祇要去日本各地保健所申報,填寫資料就可以申請,到6月15日前就會知道申請是否成功。於3月16日政府宣布民宿法律,全國各地民宿衹可以最長經營180天民宿(特區例外),日本是一個比較保守國家,政府怕開放民宿會影響市民,政策可以令國民分享經濟發展成果,鼓勵民眾把單位如有空間可以拿出來做民宿增加國民收入!

政策傾向優惠居住一戶建或大單位的日本人把單位假期或有空檔期出租可以即時受惠。日本是一個比較保守國家,政府怕開放民宿會影響市民,把民宿分區域推動,凡住居專用地域都不能做民宿,簡單介紹13個用途地域名稱:
1第一種低層住居專用地域
2第二種低層居住專用地域
3第一種中高層居住專用地域
4第二種中高層居住專用地域
5第一種居住地域
6第二種居住地域
7準居住地域
8近鄰商業地域
9商業地域
10準工業地域
11工業地域
12工業專用地域
13都市計劃區域內用途地域指定區域

民宿管制嚴格區域如下,大家可以看到東京那一個區什麼時候可以經營民宿。
中央區:區內全域,周一早上到周六早上民宿不可。
台東區:「房東不在形式」周一早上到周六早上民宿不可。
目黑區:區內全域,周一早上到周五中午民宿不可。
大田區:住宅專用地區,工業地區,工業專用地區,文教地區平日民宿不可。
民宿管制一般6區
新宿區:住宅專用地區周一中午到周五中午民宿不可。
文京區:住宅專用地區,準工業地區,文教地區平日民宿不可。
世田谷區:住宅專用地區,平日民宿不可(祝日當天和轉天早上除外)。
衫並區:「房東不在形式」住居專用地區平日民宿不可(祝日當天和前一天除外)
練馬區:住居專用地區平日民宿不可(祝日當天和前一天和轉天除外)
足立區:住居專用地區平日民宿不可。
民宿管制獨特5區
千代田區:
文教地區·學校周邊(「房東居住形式」「房東不在,大廈有管理員常駐形式」周日到周五不可。「房東不在,大廈無管理員形式」終日不可。)
人口密集地區
「房東居住形式」「房東不在,大廈有管理員常駐形式」無限制,「房東不在,大廈無管理員形式」周日到周五民宿不可。
港區:住居專用地區,文教地區「房東不在形式」只可以春假期,夏假期,年末年始營業不可超過96天。
江東區:第一種中高層住居專用地區平日民宿不可(祝日和轉一天除外)
中野區:住居專用地區平日民宿不可(祝日和轉一天除外),另外需要和每一位入住者做面對面本人確認。
板橋區:住居專用地區平日民宿不可(祝日前一天除外),「房東居住形式」不受限制。
大家看了上面可以經營民宿日子數字,筆者簡單說明一下,可以經營365天是大田、大阪、福岡三個民宿特區,其它區域最多180天,最極端嚴格是新宿區祇可以星期六日做民宿。

看完上述內容,大家認為日本開放民宿消息是好是壞呢?以筆者見解,從前不合法到即將合法化,從前要做民宿只要把單位改成簡易宿泊所,符合安全標準,便可以全年經營民宿,目前不需作任何改動就可以申請做民宿,當然要大廈管理處批準才能申請成功,但東京及大阪目前大部分公寓管理處都不會容許做民宿的,只有少量大廈管理處容許,請大家留意,全層、全幢及一戶建(獨立屋)相對比較容易成功,而開放民宿政策是一舉幾得,可以增加政府稅收及日本物業業主收入,同時舒緩酒店旅客壓力,透過申請民宿牌照容易監管提升安全程度。

民宿法規定凡經營民宿的業主,責任為納稅義務人(個人可以申請),而經營超過數間民宿,必須要委託納稅管理人(法人管理公司才能申請)法例原意是如單位發生任何事情,納稅管理人或納稅義務人必需30分鐘內到達單位可以處理發生的問題把事情解決,所以凡是大阪的民宿單位,管理人必需居住在大阪,東京的民宿單位管理人必需居住在東京,這樣會減少管理上的麻煩,如果是香港人業主就必須委托納稅管理人負責,除非香港人業主有日本合法居住簽證在留卡,否則都需要授權委托法人去代辦。

日本2018年3,4,5月份相信是外國人業主把單位申請做民宿高峰期,待6月15日前便知道結果,上述民宿管制區域香港投資者可以作參考如何重新部處投資地區及把物業改變用途,不竟日本建築法例改變土地用途比香港容易得多。

2018年3月23日
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