中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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吐股換Yen變磚頭
今天是東京今年下第二場大雪,筆者身在東京非常寒冷,而香港樓股就非常熾熱,踏入2018年2月份香港樓股創新高,很多朋友說,自己股票高位吐現止賺,想吐股換樓換投資版塊。

但在本港置業成本增加,本來想在香港買磚頭,政策間接令香港資金流向外國物業市場,而日本東京及大阪正是香港人非常熱愛的地方,去年平均4位港人就有一位去了日本旅遊,而投資日本房地產有匯價風險需要注意。

有些資深投資者近期見日圓走勢強勁,把部分股票放售吐現買入大量日圓,期望博升幅,同時再用部分資金買日本磚頭,希望能夠賺樓價升幅及匯水升值一舉兩得。

好多朋友都會經常問筆者,現在2018年日本房地產有什麼地方值得投資及投資什麼項目,筆者標準答案,Location肯定是東京及大阪一、二缐地區,而地產項目通常是投資規模較細的全幢大廈(10層樓以下)值博率最高最具投資價值。

>用日本政策來推測一下未來升幅比較有前景的地產項目。今年6月份日本政府開放政策,任何住宅可以經營做民宿(最長180天),舒緩日本酒店不足的壓力,在這樣的情況下很多時候投資者為了增加收入會把收租物業(大部分單身公寓)變成民宿。

在正常推測下收租物業租金回報上升樓價自然向上,但必須留意,民宿競爭亦馬上大大提升,「通街啲人都做民宿爭租客」,如果是單身公寓,特別是一些大廈管理明文規定不能做民宿的物業,切記以身試法,因為大廈管理嚴禁做民宿B&B根本上很難僥倖經營B&B下去,所以如果真的要投資日本樓做民宿,首要條件是大廈管理處容許業主經營民宿,這類大廈升幅看高一缐。

而針對這類民宿投資有五大要點
1)   大廈管理處容許做民宿
2)大廈有電梯
3)大車站附近(距離車站十分鐘內)
4)近旅遊名勝景點
5)購全層或全幢(方便管理)

投資日本民宿最主要一點是位置好及購入全層或全幢(避免投訴噪音),除了方便管理外,全層可以引入一些主題設計房間及設備,令到旅客賓至如歸會吸引到口碑及回頭客。

2018年2月3日
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