中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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投資日本全幢物業錦囊
香港樓價全球最貴,近期港人流行海外投資物業,足跡遍及全世界,當中作為全球最宜居亞洲城市第一位的東京,以及第二位大阪更是港人熟悉的地方,根據香港旅發局公布,2017年港人去日本超過200萬人次,每四名香港人就有一個去日本旅遊,早幾年前港人買日本樓流行投資單身公寓,近年港人投資日本房地產漸趨成熟,投資金額加碼購買東京大阪全幢物業,一個東京、大阪市區4至5層高的全幢物業,入場費只是港幣600萬元起,價格等於香港市區的一房單位價錢(香港一房等於日本一幢),而小全幢物業更擁有一個地舖,租金回報5厘起,部分更有十厘以上十分吸引。

究竟怎樣選擇合心水的全幢物業。

1.地點Location
地點最為重要,東京都、大阪府、京都府的一綫地區適合投資,切忌貪平購入遍遠地區,小全幢一般分2類,第一類是5樓以下沒有升降機、1983年後落成較易做到物業按揭貸款,如果full  pay可以購買樓齡30年以上物業,一般二手物業價格通常可以用麵粉價錢購買到麵包(樓價平過建築成本)一般小全幢上車價大約港幣600萬元起,小全幢即類似旺角、上環的5層高大廈,1梯2伙連地舖,如果需要做銀行貸款地段必需要好。

第二類為1000萬港幣以上,樓高6至10層或以上有電梯,選擇地點最好是一、二線地區,性價比相對高,一般連租約,視乎地區(一般是位置越好回報越低),回報率約5至10厘。

2.「檢」查濟證及重建「檢」驗
兩檢問題,投資東京或大阪全幢大廈最大分別,為東京地區的全幢大廈一般會乎合法例的建築基準法,有檢查濟證(類似香港入伙紙),而大阪地區小全幢大廈沒有檢查濟證很普遍(不能承做銀行貸款),沒有檢查濟證原因是違規建築或是僭建,原本只能蓋實用面積3000呎,違規加大到4000呎,或是車房改成商鋪都不能拿到檢查濟證(入伙紙),重建時需乎合原來地積比例才能可以取得檢查濟證。

投資全幢物業最重要之一是考慮符合重建「檢」驗(土地連接大路2米闊、4米寬標準),具備全幢重建價值售價可以相差很遠,土地需選擇永久業權。該類物業最好中長綫持有,如持有5至10年,待樓市升幅可享更大升值回報,全幢物業具重建價值,可讓下手買家有更大發展投資空間。

3.投資全幢大廈必需親身飛去現場睇樓

建議港人到日本買全幢物業必須親身前往當地睇樓,親眼看到的感覺最實在,順道去當地物業中介公司了解售後服務,以及前往當地銀行查詢,因為在香港投資物業收租有很多學問,日本也是一樣,例如同一條街都有分陰陽街(陽街人流暢旺,陰街人流稀疏),租金價值相差甚大。

去到物業所在地,檢查正確地址,全幢物業信箱及留意水牌(各層樓租客名稱及資料)特別是投資大阪地區看現場是非常重要,因為大阪色情事業蓬勃,有很多風俗店(色情場所)。做足功課明白投資風險自然勝人一籌。

2018年1月22日
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