中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
返回中華視野 楊官華主頁
日本買樓小心「新地」
筆者近期在各大小日本物業投資的展覽活動上,經常被投資者問到如果我只有一注資金去投資日本房地產,買東京好仰或買大阪好?

筆者近五年在日本的物業成交量過千宗數,根據經驗過去紀錄成交量比例,東京佔七成多,大阪佔兩成,其它區佔少數,香港投資者問這個問題,其實這個問題內的本義,是問買那裡風險低,樓價未來升幅高。如果是回答內地朋友,筆者通常答投資北京好或上海好,內地朋友自然明白,因為內地投資者注重能夠移民拿到身分及走資。香港人注重投資回報及升值潛力。

根據2017年首三季東京大板各區樓價升幅,東京區域的平均升幅面比較大阪地區多,意思指東京有幾個大地區樓價同時升值互相影響,而大阪升來升去都是大阪中央區,如果用P.R.I.C.E(人口上升,租金回報,基礎建設,日圓匯率,經濟增長)計算未來東京及大阪升值潛力因素,可以說一個近一個遠,近有東京2020奧運會,遠有大阪夢州蓋賭 場,最好可以東京及大阪分散投資,看一下五年後那裡先「食胡」,如果無時間深入了解,只有一注資金又想入場穩坐釣魚船,那只有先去東京投資。

原因是當今世界四大灣區,紐約大灣區 ,舊金山大灣區 ,東京大灣區 ,粵港澳大灣區,目前世界4大灣區GDP之首是日本東京大灣區。東京灣3.68萬平方公里,每年GDP東京灣有1.8萬億美元生產值,而世界500強企業總行東京灣就有60間,總數比三藩市灣及紐約灣加起來還要多,筆者日本公司總部在東京,分行在大阪。

坦白說筆者沒有水晶球,很難預測五年之後那裡樓價升幅跑贏大市,但東京是日本首都重鎮,相對比較穩陣,特別是近期又很多人看電視節目介紹買日本樓,其中有主持人教路買日本樓越平越好,筆者不敢認同,其實買日本樓切忌貪平,貪平中伏機會高,筆者近日就收到有些投資者太衝動,沒有貨比三家,買了大阪的單身公寓位置近一些色情埸所附近的物業很後悔。

筆者今年初在日本的香港華記茶餐廳認識到一位食客,這位香港人來日本居住近廿年,自稱日本色途老馬,滔滔不絕地把日本所有不同類型的風俗店告訴筆者,因為太三級不能盡錄,簡單說東京大阪風俗店最大分別是,大阪是開放式可以看到的,東京是密封式看不到的。

大阪開放式類似荷蘭阿姆斯特丹的廚窗女郎,但大阪更開放廚窗沒有玻璃隔離,無遮無掩一看便見,特別是凡大板地區有「新地」二字,投資者務必小心,因為大阪地區色情場所都有新地二字,例如「飛田新地」「松島新地」「尼畸新地」全部為開放式色情架步,特別是買來渡假的一戶建(2-3樓高木屋)如果買錯在風俗店旁,一家老小去大阪渡假真的很尷尬。

所以大阪有些地區受制於風俗店範圍,升幅是會有影響的!所以香港可以買新地樓,大阪千萬不要買「新地」區。

2017年11月22日
返回

文章回應
您的名字
電郵
問題
驗証碼 轉換驗證碼
view
發展商頻推新春優惠,會否釋放市場購買力?

   觀看相關討論