中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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香港樓巿三高兩低
香港樓價高企、成交量非常低,超過六成私樓業主現契楂手沒有按揭貸款,根據香港專業地產顧問商會資料顯示,賣樓放盤量大部分每個屋苑平均低於3個百分點(個別例外),冇睇錯是低於3%數量,而符合二手市場成交價格低於1%。

以市區指標性屋苑九龍站及奧運站為例,其中九龍站一帶有6個屋苑,合共提供約8000伙(即君臨天下、凱旋門、漾日居、擎天半島、天璽、港景峯),而奧運站一帶則有超過10個屋苑(維港灣、柏景灣、帝柏海灣、帝峯‧皇殿、一號銀海、瓏璽、浪澄灣、凱帆軒、海桃灣、港灣豪庭、君滙港、i-home、奧城‧西岸、富榮花園、亮賢居、奧柏‧御峯、奧朗‧御峯)合共約有25000伙。

上述具代表性的屋苑放盤,可符合貼二手市場價格出售的物業數量,卻低於1%,即是九龍站約有100個以下符合市價的盤源,奧運站約有200個以下符合市價盤源,其中可細分成交吉盤、連租約盤,以及鎖匙盤三類 盤源,而交吉盤(完成交易後可以馬上入住)較鎖匙盤更是罕有。

買樓無得睇樓好普遍,這個就是目前香港各區二手情況,受到政府政策重稅及辣招影響下(買入單位三年內售出,需支付樓價約15至30%作印花稅),二手放盤量情況只會越來越少,而且成交價屢創新高,二手盤源真的有入冇出買少見少。

直接導致成交量貨源歸邊,政府政策催谷市民去了發展商買一手樓,買發展商一手樓可以做到高成數按揭貸款,加上全新樓更加吸引,市民自然傾購入新盤,但是近期政府宣布往後數年有近十萬伙一手單位推戍,供應量非常充足,加上今年上半年,一手銷售主要集中在上車樓盤,消耗樓市生力軍的大量購買力,一手市場陰亁,二手市場貨源一盤難求,形成一二手市場購力停頓。

筆者經歷過去香港近廿年賣樓經驗,在這種情況下低成交量持續半年以上,市場會自然調整,二手業主自然會減價求售,發展商亦會降價加優惠促銷。但是今時今日,全世界樓市最貴的香港,一手發展商實力雄厚資金充裕,二手小業主要周轉,可以把單位拿去銀行加按,直接提款,這幾種情況下,形成香港前所未見的高樓價、低成交量橫行。

高鐵及港珠澳大橋即將通車,兩地更進一步拉近,內地富豪及內地發展商來港高價搶樓及高價搶地皮情況越來越多,相信美國來年加息,香港樓市在資金充裕下,三高兩低(高樓價,高稅率,高門艦,低成交低利息)情況維持一段長時間。

2017年8月8日
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