Q房勢力 陳坤興

Q房網香港董事總經理,縱橫地產界近30年,歷年創下不少輝煌紀錄,包括曾帶領轄下團隊創下26億營業額及創造7億盈利神話。Q房網於2015年6月強勢進駐香港,並獲各大發展商、業主及客戶支持,致力帶領行業走進全新的O2O營銷模式,為市場提供多一個選擇,實現更多不可能。
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供應增加猶如「畫餅充飢」
過去數天,政府接連公布兩組開於樓市的數字,首先是運輸及房屋局公布截止今年6月底,最新私人住宅一手市場潛在供應,按政府的用詞,未來3至4年市場可提供的單位總數達9.8萬伙,較今年第一季的數字再增加2000伙,亦再創數字有紀錄以來的新高。

最新公布的另一組數字為,政府差餉物業估價署提供最新私人住宅的售樓指數,今年6月份整體私人住宅售價指數進一步升至336.1點,有關指數已經連升15個月,亦是連續8個月突破歷史高位,按年樓價升幅更高達21.6%。

兩組數字同時上升,看起來難免令人有點摸不著頭腦,因為根據簡單的經濟學需求定律(Supply and Demand)理論,在供應增加而整體需要維持不變下,相關價格自然會有所下跌,奈何過去數年樓市的情況亦比較吊詭,盡管未來樓市潛在供應持續增加,奈何期間樓價指數仍然屢創新高,即使政府已一再推出逆周期的樓 市管理措施,不過樓價升勢一直未有停下來。

事實上過去筆者已提出,樓市並不是單靠數字可以解決問題,實質上現時有關市場潛在供應的統計,情況猶如畫餅充飢,按運房局最新的數字來看,已落成而仍未售出的單位數目維持8000伙的水平,但有關數字可能已包括部分已轉作長線收租的新盤,亦有個別由投資者全幢購入作投資收租的項目,最終有關項目亦未必會推出市場發售。

另一方面,最新已批出可隨時動工的項目的單位數目,由第一季的2.7萬伙升至最新的2.9萬伙,不過有關供應最終會否於3、4年內推出預售更加存在疑問,加上近年來成功投得地皮不乏首度來港買地起樓的內地發展商,他們無論在計算地皮價值以至投資年期均可能與本地大發展商截然不同,最終推售的時間表,難免與政府的估算會有一定的落差。

難怪政府在公布市場潛在供應的同時,亦列明「有關數字會隨著時間改變,不代表對未來的預測,新住宅住宅項目的建築期各有不同,視乎個別項目的情況而定。」說到底,有關9.8萬伙的市場潛在供應,最終亦只可作為參考數字而已。

2017年8月1日
    
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