中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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投資海外物業對沖匯價
投資海外房地產,面對匯價波動,樓價升幅能否抵消匯價下跌?如何對冲,筆者同大家分享一下,投資日本樓如何保本增值的方法。

近兩年日圓兌換港幣創八年新低,日圓過去兩年三次創低位(港幣$6.3元兌換¥100日圓),2017年4月最新兌換價上返七算,距離五年前高位$100港元兌¥1000日圓尚有3成折讓,如果投資者怕日圓波動匯價下跌,目前在香港銀行可以買美金對冲日圓匯價,而人民幣下跌了一段時間,如果看好人民幣,可以用人民幣做存款抵押對冲日元匯價,例如放100萬人民幣在東京中資銀行,可以借回9成本金兌換日圓,人民幣存款約2厘率,借日圓利率約1.5%,可以賺到些少息差,最重要目的是買保險怕日圓波動。投資日本物業樓價約3千萬日圓左右,更可以做到50%樓宇按揭貸款,做到槓桿效應,以上都是借日圓還日圓。

筆者較早前自己做白老鼠,在東京中資銀行做了以上存款抵押,前年初港幣兌日 圓7.5算,到去年初港幣兌日圓6.5算的時候完成一年一次合約,止賺兌回人民幣並在去年初兌換回港幣(做存款抵押需要每一年更新)。上期文章介紹部分香港投資者把香港物業低息加按套現,調到日本買樓作首期,再到當地中資銀行50%借貸,利率約3厘。今次同大家分享一些香港精明投資者早一兩年在東京開設公司,用公司名義投資日本樓全幢大廈,主要是收租為主,過去兩年有穩定收入,配合日本銀行借貸基準要求,可以享用日本當地低息貸款利率,去買入日本物業祗需3-4成首期,6-7成做按揭貸款,利率約1.5%,年期延長到30年。新承辦大部分單位租金收入可以足夠供樓,以房養房。

2017年4月6日
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