中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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創造財務自由機會
香港社會置業情緒高漲,因為香港目前樓價全世界最貴,磚頭置富文化根深蒂固,可以說持有越多物業越大機會能達至財務自由,而坊間又有另一種意見,拒絕當樓奴,不要把人生所有精神時間去供樓,不該當樓奴,把所有積蓄給發展商賺取,不買樓便可以自由自在地過有尊嚴的生活,基於沒有物業沒有銀行按揭貸款肯定沒有機會當負資產業主,沒有負債生活壓力減輕,無拘無束生活快樂指數自然高,究竟買樓可以財務自由,還是不買樓可以精神自由呢,筆者引述自己所屬地產商會好朋友汪敦敬先生一句說話,「不買樓也是一種風險」。
究竟在香港買樓好或不買樓好?

筆者嘗試把話題國際化,分享一下透過香港賣樓,在日本買樓的真實個案來自我創造財務自由的機會。

一位即將退休的高級公務員A先生,在日本做包租公的實戰個案,如何可以將港日磚頭重新組合變成財務自由?A先生保留自住的香港物業,把目前在香港的收租物業高位賣出 或到銀行加按吐現,吐現出來的資金,調去日本購買目前還是麵粉平過麵包的日本房產,把握低位時機買入東京及大阪的全幢及單身公寓物業作收租用途,再到日本當地銀行貸款以房養房,近幾年不斷在香港加按吐現,增持日本物業,收租回報厘數可以抵消兩地銀行按揭貸款利息,把握兩地息差提升槓桿比率,基本上在香港賣出物業止賺或加按香港物業的資金,調配在日本置業都可以穩守突擊(奧運加賭埸效應),因為目前要在香港投資收租物業價格收租回報率極低(1-2厘回報率)也不能扺消銀行利息。

以上實戰個案(香港高級公務員)單單在日本的租金收入及息差已經足夠等於原來香港的工作收入數目,足夠在香港遊山玩水過其退休生活,達至財務自由。其實香港人非常精明,以上個案祇屬冰山一角,還有很多五花百門的成功海外置業例子達到財務自由,因篇幅有限待續。

2017年3月7日
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