Q房勢力 陳坤興

Q房網香港董事總經理,縱橫地產界近30年,歷年創下不少輝煌紀錄,包括曾帶領轄下團隊創下26億營業額及創造7億盈利神話。Q房網於2015年6月強勢進駐香港,並獲各大發展商、業主及客戶支持,致力帶領行業走進全新的O2O營銷模式,為市場提供多一個選擇,實現更多不可能。
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地王效應下 樓市續乾升
上星期財政預算案過後,市場焦點已即時聚焦於鴨脷洲利南道的臨海地皮招標結果,這幅罕有市區臨海靚地,最終以遠超出市場預期的168.55億元,由中資龍光地產及合景泰富合組財團投得,樓面地價高達22117元,無論地皮的成交價以至地皮的樓面呎價,均創下歷史新高,成為最高價的地王。
 
地皮高價賣出消息一出,亦即時一石激起千重浪,在過去的星期六、日,整體二手成交量有明顯增加,個別屋苑亦造出新高價的成交,地王效應下,自然令個別已計劃入市的準買家,因應市況好轉而即時加速追價入市,部分業界更即時轉軑,預期未來樓價將會顯著回升,不過當然最終亦要視乎這個地王效應能否持續,買家亦會否持續追價入市。

有人看好樓市的同時,亦有人直言現時樓市情況猶如1997年的翻版,當日同樣出現地皮以高價成交,不過地王過後,樓市即遇上金融風暴,期後更出現連續七年的大跌市,加上「逢七股災」的言 論下,自然更加多人認為,現時的樓市正是1997年上半年的跌市先兆。

不過筆者心想,實際上,現時樓市情況與1997年的市場情況,完全是兩碼子的不同,首先1997年的按揭利率高達8至9厘,甚或是10厘以上,但現時最新的按揭利率只是1.7厘左右(以同業拆息Hibor計算),此外昔日97年雖然表面上是七成按揭,但當其時不少買家負債甚高,平均按揭比率高達八、九成,但今時今日,在金管局嚴密監控下,一般按揭上限只是六成,豪宅按揭上限更只有五成,現時只有400萬元以下的自用物業,才可以承造九成按揭。

97年按揭市場情況,與目前按揭市場的情況,完全是截然不同,難怪以市民的供樓負擔比率來計算,昔日的按揭可高達八至九成,但即使最新樓價指數再創新高,不過最新的供樓負擔仍然維持於四成多的水平,現時樓要重蹈97年的覆轍,機會相當之微。

總括而言,相信地王效應下,短期內樓價仍有支持,個別地區的樓價亦會持續上升,最主要是現時二手市場仍然是嚴重缺盤,個別急於入市的買家自然需要逼於追價入市,但盤少的情況下,整體樓市仍處於乾升情況,不過與此同時,市場仍存在不少變數,包括美國聯儲局最快於月中議息會議中再度加息,加上特首選舉已進入白熱化階段,用家入市仍要量力而為。

2017年2月28日
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