中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本物業重建項目要求


筆者剛在日本公司查閱了網上數據顯示,有關東京23區去年首10個月一手盤成交量共約3000伙,當中包括單身公寓及1房、2房、3房等,而離開東京都周邊其他地方首十個月的一手成交量,包括埼玉縣約813單位、東京都下約882單位、神奈川縣下約772單位、橫濱約1093單位、都心七區約1010單位、千葉縣約662單位。以上數字未計算一戶建(即獨立屋)及全幢商業大廈。

目前海外資深投資者比較對東京或大阪的中古二手樓包括一戶建(獨立屋)或全幢大廈感興趣,主要原因是具重建價值,而在日本擁有屋地作重建需要符合特定條件,首先講解一下「屋地」樓契內容,根據日本建築基準法,第一點是用途地域,當中分14個類別,因篇幅有限筆者簡單分成五類,(1)第一種低層住居專用地域,(2)第一種中高層住居專用地域(3)商業地域(4)準工業地域(5)工業地域,不同用途地域有不同要求道路距離及寬度 。筆者用最簡單一個例子同大家分享一下,一幢三層高中古二手樓,簡稱小全幢,樓契內有三個重要因素,1)容積率,2)土地建築比例,3)用途地域。

如果容積率是500%等於可建土地面積倍數,而土地建築比例是80%,如果土地面積是100平方米,那土地可以佔用80%地積比率,以上述例子土地100平方米計算,容積率是5倍,相等於重建面積是100x80%x5=400平方米,可以重建的實用面積是400平方米,但重建項目的地皮門口的寬度必需超過兩米,如符合寛度超過2米,連接大路必需有4米以上的闊度,這兩點符合才能滿足重建要求,有些情況是門前大路寬度不足4米,衹有3米,那需要從道路中心點1.5米量度,後退0.5米變成公共道路,道路兩旁合共達到4米以上配合要求,就可以重建,當然要去實地視察才能作準,視乎情況而定。

而用途地域最具價值的就是商業地域,全日本最高價值地段是東京銀座大道,因為銀座大道闊度超過12米,那重建高度可以用盡容積率,可建高度限制最大類別,所以地價最貴,而目前東京很多內街道非常窄都不足4米寬度,很多內街房子都不重建,投資者要注意了。

2017年2月8日
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