Q房勢力 陳坤興

Q房網香港董事總經理,縱橫地產界近30年,歷年創下不少輝煌紀錄,包括曾帶領轄下團隊創下26億營業額及創造7億盈利神話。Q房網於2015年6月強勢進駐香港,並獲各大發展商、業主及客戶支持,致力帶領行業走進全新的O2O營銷模式,為市場提供多一個選擇,實現更多不可能。
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辣招下的畸形樓市
筆者上星期已經提到,目前的樓市已出現價高量低的怪現象,或者再直接一句,現時樓市已出現一個相當「畸形」的怪現象,而這個畸形的現象亦可以說是辣招下的後遺症,正如筆者過去所言,樓市辣上加辣,換樓難上加難,最終亦形成「業主賣唔到樓、買家繼續捱貴樓、地產代理生意難做」三輸局面。

最近國際貨幣基金組織(IMF)發表香港經濟狀況年度報告,當中提到政府對樓市的「加辣」措施,雖然有效遏止金融體系承受的風險;惟由於印花稅的水平越高,已令本港樓市更為扭曲,建議在市道轉向及炒風減弱時,應該撤回有關措施。有關意見與筆者的睇法完全不謀而合,現時的辣招已令樓市變得相當扭曲。

未知大家有沒有留意,新近稅務局亦公布上月印花稅的一些數字,亦正好揭示現時樓市在辣招實施下的畸形現象,因應印花稅條例規定,所有印花稅需要簽訂正式買賣合法30天內支付,換言之上月印花稅數字正好反映加辣後的最新市況。

根據稅務局提供的數字,上月錄得的雙倍印花稅DSD(由於新從價印花稅的條例修訂草案有待立法會通過,因此稅局仍以DSD作統計),涉及的住宅成交只有376宗,較去年11月的2358宗大幅回落84%。

最驚人的數字是按有關成交量與同期一、二手住宅數字作比對(雖然交付稅花稅的日子與註冊日期未必完全相同,但一般而言,兩者的日期亦相當接近,有關數字亦有一定參考作用),以上月整體約3715宗住宅註冊量計算,該月只有約一成買家需要支付較高的印花稅,與此同時「首置客」(現時沒有持有任何住宅單位的買家)的入市比率卻高達九成。

另一方面,按稅務局提供的數字,上月涉及買家印花稅共145宗,按月回落71%,估計當中亦以內地客為主,以同期的註冊量推算,上月內地客入市比例只佔去整體住宅市場約3.9%,綜合來說,上月整體樓市中,「首置客竟佔去整體市場近九成,內地佔不足百分之四,餘下本地換樓客(先買後賣的換樓客),以至投資者入市比例卻只佔百分之六而已。

按過去幾年的市場來說,一般而言,「首置客」約佔整體市場六至七成,換樓客入市比例約三至四成,現今樓市辣上加辣,令換樓客市場大幅減少,對後市的健康發展亦會帶來一定的影響,一如IMF所言,筆者建議未來特區政府需就辣招下扭曲的市場作檢討。

2017年1月17日
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