中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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2017年日本樓市前贍

2016日本經濟及樓市回顧,年初放寬民宿bnb,鼓勵市場引入民宿競爭力,年中出政策激活樓市,40歳以下市民購房有50萬日圓補助金,到8月尾巴西里約奧運會完結,正式交棒予東京奧運會,萬眾期待做好奧運會,同時美國大選完結,特朗普上台,加上英國脫離歐盟,世界動盪,匯率波動,日圓成為避險貨幣。

而日本政府保持量化寬鬆貨幣政策(QE印銀紙)日圓匯價又下跌,樓股匯息息相關,投資不動產(磚頭保值)自然搶手,年尾來個重大決定(大力丸),日本通過開賭料2023年每年可以吸金3千億日圓,而澳門賭場大哥勵駿夥拍日本彈珠機大王,新濠、金沙等,齊齊想在日本大展拳腳食賭埸大茶飯,未來前景充滿朝氣。

根據日本JLL房地產研究中心報告,2016年第一季,1-3月份所有外國人(全球,歐洲,亞洲,美州)購買日本不動產合共1300億日圓,估計全年約有5000億日圓交易(華人佔3-4 成市佔率),筆者在香港經營不動產業務近廿年,而在日本經營不動產轉眼4至5年,緊貼市場,筆者大膽假設華人在東京及大阪投資物業市場的份額(包括有在留卡或居住在日本的華人及外國(華人)投資者),筆者用購房按揭貸款額的推算方式,估計日本物業市場成交金額,目前在日本比較活躍的華資銀行(包括中國銀行、台灣第一銀行、交通銀行,工商銀行、orix等 )承做華人物業貸款,粗略估計2016年約有300億日圓,樓價若以50%按揭比率計,物業合共成交金額約600億日圓。

假設有60%華人是不需要做物業按揭貸款,用現金支付full pay買物業的話,那就是900億日圓,即是說整個日本華人及國外華人購買日本物業,單計東京及大阪成交金額約1500億日圓(約100億港元),整個亞洲華人地區買日本樓,個餅就是這樣大,東京及大阪華人市場(中國人,香港人,台灣人,新加坡人,澳門人等)平均合共每月購買日本物業成交金額約90億日圓(約5億港元),這個推算方式祇是筆者保守估計用幾個網站平台推算出來的數字(實際數字極可能更多),真正答案要收集幾家銀行數據資料庫,筆者沒有這個能力,唯有大膽推測,如有錯誤請大家見諒。

筆者預測2017年日本樓市價升量跌,樓價整體上升雙位數字,而東京、大阪升幅較多,皆因東京奧運及賭場效應,而成交量會比2016年少,原因是東京奧運項目把市面大部份建築工人招聘去做大型基建工作,而市場欠缺地皮供應,新房子都靠收購重建,時間漫長,而中古二手樓流轉量供不應求。2017年巨龍經濟蘇醒站起來。

2017年1月9日
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