Q房勢力 陳坤興

Q房網香港董事總經理,縱橫地產界近30年,歷年創下不少輝煌紀錄,包括曾帶領轄下團隊創下26億營業額及創造7億盈利神話。Q房網於2015年6月強勢進駐香港,並獲各大發展商、業主及客戶支持,致力帶領行業走進全新的O2O營銷模式,為市場提供多一個選擇,實現更多不可能。
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加息不足懼 勿成驚弓之鳥
一如市場所料,美國聯儲局上星期的議息會議後,落實加息0.25厘,市場亦預期來年加息步伐勢必加快,累計加息幅度可達一厘或以上,加息已成定局,市場隨即「大吹淡風」,有傳媒亦大宇標題「美加息潮殺到、股樓匯恐受壓」,更有評論認為加息將令本港樓市急跌逾一成。

不過心水清的讀者亦知道,最終今次香港銀行並未有跟隨美國加息,換言之對於一眾以最優惠利率(P)計算按揭利率的業主們來說,美國加息亦對他們的供樓負擔完全沒有帶來影響,再者美國聯儲局早於去年12月已重啟加息,香港銀行亦沒有跟隨,而過去一年本港樓價亦是不跌反升,總括而言,加息對本地樓價的影響,難免有誇大之嫌。

當然息口上升,市民供樓負擔亦有所增加,樓價難免會有影響,不過從數字而言,現階段加息對樓市帶來實質影響應該相當有限。換個角度來看,雖然本地銀行最終沒有跟隨美國加息,不過對於不少以拆息(Hibor)計算按揭的業主來 說,加息早已殺到「埋身」。

根據銀行公會的資料,最新一個月銀行同業拆息已升至0.675厘,相對2個月前,一個月拆息亦只是維持0.28厘而已,期間息口已升息接近0.4厘,以貸款額250萬元計算,息口上升0.4厘,每月供樓款項增加約490元。不過按統計處最新的數字,目前本港家庭入息中位數仍然有所增加,今年第三季整體家庭入息中位數便升至26000元,較第二季的25500元上升500元,而期間私樓的入息中位數,亦由第二季的35400元升至36000元,家庭入息增加足以應付拆息上升帶來對供樓人士影響。

無可否認,樓價升跌會受息口變化左右,不過從過去的數價走勢來分析,實質利率(Real Rate)的改變才是樓價升跌的關鍵,按過去20多年的走勢分析,在93至97年期間,市場正處於負利率水平,期間樓價明顯處於上升軌道,至於在97至07年的正利率期間,樓價卻顯著回落,自09年實質利率由正變負,負利率情況愈發嚴重,樓價升幅亦愈加明顯。

按簡單經濟學的而言,所謂實質利率是指名義利率(Nominal Rate)減去通貨膨脹率(Inflation Rate),所指是以銀行的存款利率再減去消費物價指數,香港未加息下,存款利率仍然貼近零息,當名義利率等如零,實質利率便成為消費物價的負值,最新政府公布11月消費物業指數按年上升2.1%,換言之,現時實質利率為負2.1%。

總括而言,假設未來一段時間通脹維持2%水平,本地銀行亦要累計加息2厘,實質利率才由負變正,按此推論,現階段即使香港加息,負利率仍會維持,大家暫時亦不用將加息視為洪水猛獸,以免成了驚弓之鳥。

2016年12月21日
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