中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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香港vs東京樓市大比拼
非常榮幸受到星島集團海外地產網舉辦的香港vs日本樓市大比拼邀請做客席演講嘉賓,近日美國聯邦儲備局正式公佈加息25點子,利率邁向上升周期,香港樓價屢創新高,高位橫行,日元兌換價創今年新底(約港幣6.5元兌100日圓)市場投資板塊移動,要準確掌握海外投資環境,必須要先瞭解,後投資。

借用另一位講者葉景強(King sir)的一句話,要投資海外房地產(日本樓)之前,你在香港必需要先上車,有個自住物業,然後有多一兩層樓投資經驗,才夠資格可以走出去買海外物業分散投資。King sir說得非常正確,所謂力(實力)不到不為財,在香港有投資房地產經驗再去日本做包租公自然就可以實戰比較一下。

筆者作一個簡單比較,從投資回報做包租公計算,香港租金是亞洲第一高(租金最貴)而樓價也是全世界最貴(山頂白加道22號呎價15萬元,市區樓實用面積呎價平均約1至2萬元 (視乎地點),而每呎租金約20至50元(看新樓或舊樓以及地點),住宅租金回報率約1至4厘(要視乎豪宅仰或劏房)。

而日本東京租金是全亞洲排第二,僅次於香港租金,而東京樓價90年代是全世界最貴,自90年代經濟泡沫爆破樓價下跌8成,到2013年東京申奧成功,由13年開始止跌回升,到2016年間東京都平均樓價上升40%以上,但距離20多年前高位,尚有約60-70%才回到家鄕價,而東京都目前樓價排亞洲的第五、六位,皆因香港、澳門、新加坡、台灣、北京、上海平均樓價都貴過東京,而東京都目前平均呎價由2千元至8千元港幣不等(視乎新樓或舊樓及地點)。

東京及大阪租金相對其他亞洲地區吸引。當然投資海外房地產要符合天時地利人和(時機及位置)最好配合用埋筆者自創的投資海外物業方程式P.R.I.C.E就最理想了。(P=人口上升、R=租金回報、I=基礎建設、C=匯率、E=經濟)

2016年12月19日
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