中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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細價樓vs世界樓
2016年轉眼三個月,亞洲各區樓市邊度最快有小陽春(成交量)首先講香港,根據過去十年,每逢3月份樓市成交數量例必上升,過去多年就算2月份撞正農曆新年正常都有5-6千宗,但今年可能係近廿年來最少成交量的一個春季,1月2月3月,三個月加埋分分鐘唔夠往年的一個三月份的成交量,而香港樓價正輕微下調,價量齊跌,樓市衹是發展商一手市場支持小部份成交量。

而跟香港就快可以連成一線的港珠澳大橋的另一邊珠海剛好相反,成交急升,今年首季成交已經有數千宗,而樓價急彈,特別是珠海,金灣,灣仔,橫琴等,今年初更有一個每平方米賣18萬人民幣的橫琴樓王梧桐樹(對面是威尼斯人度假酒店)紅盤高開,呎價是目前全中國最貴的樓王,而一橋之隔的澳門,去年整體樓價平均下跌三成,今年仍欠缺方向,加上有政府收回土地,人造爛尾樓關係,市場成交量仍然低走,情況同香港相似。

成交價量爆升仲有一個城市印尼耶加 達,今年承接去年上升動力,今年首季樓價已經升近一成,而印尼對面的馬來西亞首都吉隆坡,去年樓市調整價量微跌,今年首季吉隆坡樓市暫時成交平穏,而馬來西亞下面的新加坡,去年匯價下跌近兩成而樓價下跌近三成,對於香港人來說新加坡樓價非常吸引,但是新加坡政府有雙辣招(買家印花稅)重稅關係,抑制本已降溫的需求,新加坡房價連續第9個季度下跌,創17年來最長下跌週期,本地及外國買家仍然觀望中。

四小龍另一個城市台灣的首都台北市情況跟香港好相似,樓市成交,價量齊跌;而日本首都東京,經歷了去年升市,東京都平均上升雙位數百分點,今年延續強勢,首季成交價量輕微平穏上升m亞洲樓市首季可以話耶加達升幅最多,但是印尼,越南,柬蒲寨呢d地方是發展中城市,相對落後,港人比較陌生,全個亞洲大部份城市都受到匯價波動影響,祇是香港因為有聯繫匯率同美元掛鈎關係,可以一支獨秀,揸港幣去邊度都好洗好用,而對於樓市有莫大關係的樓宇按揭的利息貸款如內地及大馬等地方全部要5厘以上,而香港仍然處於極低樓按利息,不過講到最低,當然是日本行緊負利率政策同瑞士一樣,所以有好多精明投資者把在香港供滿的物業拿去銀行重按,借力打力去海外市場買樓,賺利息,賺息差,賺匯價,賺租金回報率等,筆者上個月就觀察到有位香港小業主,把收租已供滿的細價樓拿去銀行做返按去買世界樓。講到呢度,大家就明白海外物業市場為什麼在香港大行其道!

2016年3月18日
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