中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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東京地價及建築物的估值
筆者近期參與一些在日本東京的建案(土地買賣及興建房屋)購入地皮及策劃興建房屋嘅過程非常充實及滿足。原來香港與東京兩個先進城市對房產(麵粉同麵包)價值睇法大不同,日本房産有一套計算折舊率的方法,樓齡越高,折舊越大,日本銀行對樓宇的評估價分為兩部分:分别是地皮價值及建築物價值,二合為一得出物業市值評估價。

例如一個RC結構物業(鋼筋鐵骨水泥)樓齡超過45年,日本銀行估價部會把建築物的價值降低很多,甚至是設定為零(唔值錢),評估價祇會計算土地(地皮)價值而巳,簡單來説在日本永久權的地皮,價值是永恒,但土地上的建築物基本上由新樓開始,物業價值便開始倒數。而筆者在香港經營十多年地產代理生涯中看到的是香港銀行透過幾家測量師行去評估單位的市價,把估價最高及最低的移除,中間的便是該單位的市場價格,就算九龍美孚新邨樓齡40多年的單位,一樣做到銀行按揭貸款,没有把地皮及建築物拆開去評估的,而 日本有一套針對唔同建築物的建築材料有計算拆舊的標準方法,主要是以建築物的用料及樓齡去區别。

1) 木造- 多數用於三層高的一戶建,上限年期20年,每平方呎建築成本约@1500元港幣(60萬日圓一貼)
2)輕鐵 = 輕量鐵骨 15年-多數用於三層高的一戶建,上限年期27年,每平方呎建築成本约1500元港幣(60萬日圓一貼)
3)鐵骨 = 重量鐵骨- -多數用於三層高以上的樓房,上限年期25年,每平方呎约建築成本约2000元港幣。(100萬日圓一貼)
4) 鋼筋鐵骨水泥是SRC / or鋼筋水泥RC - 用於興建高樓大厦。上限年期45年,建築成本每平方呎约2000元港幣以上。(100萬日圓一貼)

假設用鐵骨興建的建築物樓齡超過25年,政府每年收取的固定資産稅會大幅減少(差响),源泉所得稅同樣會減少(租金收入稅),而銀行貸款祇會用土地價值的評估價约4-5成來批核貸款金額。

所以目前東京都的地皮價格一般佔物業的成交價6-7成,地段越好,地皮價值跟建築物價值差幅會擴大,相反如果離開東京都去到千葉縣或横濱,地皮相對便宜那興建的建築物的成本對比地皮就好大機會地皮平過樓。好簡單在日本興建木建樓房,平均每呎之建築成本约1500元港幣,如果地皮是1000元港幣一呎,那麽層樓就是2500呎了,三分之一是地皮價,三分之二是建築費。以上四種建築物用料呎價是用2016年的市場最底平均價成本作參考,有些質量較高的建築物造價成本會倍增的。所以日本樓中古市場(二手樓)有句話是,舊樓借唔足,新樓估得足。

2016年2月26日
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