中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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海外入市方程式
早前有理論以PIE(P=population人口、I=infrastructure基礎建設、E=economic經濟)去量度全世界那個地方的物業買得過,非常有意思,筆者參考後加以改良加上RC(R=rental租金,C=currency匯價)合拼五個元素之後變成P.R.I.C.E,再將每個原素制定1-10分去計算那個地方得分符合以上標準,計算方法如下!
 
P= population(人囗增長)
R=rental(租金回報)
I= infrastructure(基礎建設)
C=currency(匯率)
E= economic(經濟)

例如外國人買香港樓
人口增長(出生率低) 得2分
租金回報(約2厘) 得2分
基礎建設(好完善) 得8分
匯率(港元強勢) 得3分
經濟(利好消息港珠澳大橋及高鐵通車即將落成,但政策打壓樓價及買家印花税)得2分

香港得17分×2=34分,唔合格。
以50分合格計,香港吸引唔到外國人來置業投資。

如果用東京做測試城市,例如外國人買東京樓
人口增長(全日本人口下跌祇有東京上升)得6分
租金回報(約7厘) 得7分
基礎建設(東京是全球最宜居城市No.1) 得9分
匯率(8年新底) 得8分
經濟(跌左廿幾年近兩年V型反彈,安培三支箭) 得5分
合共35分×2=70分,非常吸引

東京得70分,從事實角度看根據上月一本外國財經雜誌的全球統計報導,2014年買入最多日本東京物業第一位是美國,第二位新加坡,第三位是香港。原來美國人買入最多日本樓,而新加坡同香港唔止年年爭全球最自由經濟城市No.1,而家仲爭頭位入市東京物業,再看近期有統計最受歡迎港人海外置業的地方,第一位中國(27%),第二位東京(26%),第三位新加坡佔(24%),排名第四和第五為分別是澳洲兩大城市悉尼及墨爾本。

其餘順序為大阪、台北、馬來西亞、溫哥華、曼徹斯特、曼谷、紐約、多倫多、倫敦等,綜合以上兩項統計,大家可以作為參考,至於海外入市方程式的P.R.I.C.E祇是筆者正在搭飛機從香港到東京寫作時即場創作,單從外國人純投資收租增值角度為出發點,啱用可以參考,唔啱用請多多提點指教!可能讀者們有更加深入更加好量度方法,可以互相交流多謝大家。

2015年12月24日
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