Q房勢力 陳坤興

Q房網香港董事總經理,縱橫地產界近30年,歷年創下不少輝煌紀錄,包括曾帶領轄下團隊創下26億營業額及創造7億盈利神話。Q房網於2015年6月強勢進駐香港,並獲各大發展商、業主及客戶支持,致力帶領行業走進全新的O2O營銷模式,為市場提供多一個選擇,實現更多不可能。
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當房屋不再商品化
執筆的一刻,國際貨幣基金組織(IMF)剛宣布人民幣終成功「入籃」,正式納入SDR(特別提款權)中的一籃子貨幣,有分析認為人民幣「入籃」的意義之重大絕不下於01年中國加入世界貿易組織(WTO),正如IMF總裁拉加德所言,「入籃」是中國融入世界金融體系的里程碑,亦代表人幣已經成為可「自由使用」的國際貨幣。

「入籃」消息刺激下,人民幣匯價即時急升300點子,貨幣與樓市有一個共通的地方,既是「必需品」同時亦是可作投資的「商品」,隨著人幣走向國際,匯價升值潛力亦自然增加,這個情況就等同於5、6年前的香港樓市,當時受到美國量化寬鬆影響,港匯指數跟隨美元低企,吸引不少外資,特別是內地客來港買樓,令香港樓市變得更加商品化,不過現時情況已經逆轉。

私人住宅向來就有以下特性,既是市民解決住屋需要的必需品(Necessary),同時亦可作為投資買賣的商品(Commodity) ,因為市民買樓既可以是解決住屋需要的消費行為(Consumption),亦可以是買樓收租賺取租金收入,甚或是博取資產升值的投資行為(Investment)。

過去十多年樓價幾乎一直是只升不跌,樓價、租金急速上升,令過去一段時間,買樓成為有利可圖的投資行為,樓市成為投資市場多於消費市場,這時無論是有切實住屋需要的用家,以至將物業當作投資的炒家同時入市,而期間樓市供應不足,樓價自然只升不跌。

不過隨著政府實施三辣招,以至金管局所推出一系列逆周期的措施,上月20日已經是辣招實施五周年,市場上的炒家、投資者幾乎已經悉數離場,目前樓市已屬於用家市場,由過去炒家主導的投資市場,回歸用家主導的消費市場,整體樓市交投亦已急速回落。

事實上,在2010年政府推出首項辣招的一年,全年一、二手住宅總註冊量高達13萬7千宗,今年首11個月,整體一、二手註冊量卻只有53000宗,預計全年總註冊量將不足57000宗,目前樓市交投只有當年的四成一而已。

現時樓市已出現反常現象,受三辣招影響下,二手放盤減少令整體二手交投持續回落,加上銀行按揭限制,令上車客以至換樓客均面對置業困難,整體樓市交投急速回落,反對整體經濟環境有所損害。

當樓市不再商品化,投資者離場下,樓市本應更健康發展,奈何在辣招及按揭限制下,樓市出現反常,樓市要回復正軌,就必須稍為放寬辣招,讓二手市場重新活化起來,房屋是解決置業需求的必需品,上車客仍有置業需要,換樓客亦有一定需求,交投穩步回升,樓市才可更健康發展。

2015年12月3日
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