中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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投資高手致勝實錄
筆者做咗十幾年本地物業市場,自從政府幾年前出左辣招之後,就開始學習做海外物業。做左三年外國樓,發覺到可以接受買海外物業的投資者質素非常之高,有主見世界觀強,客户當中高手雲集,真的禾稈冚珍珠,非常低調,好多大master客户更經常教導筆者買海外物業的秘訣及錦囊令筆者獲益良多。投資講求增值,本小利大,槓桿回報高!最低限度都要對本對利,筆者有個真實個案幾有趣味性,同大家分享下!

有位資深投資者兩年前買入幾個東京物業做包租公,上月到本公司收取日圓租金準備去日本旅遊當作洗費,更帶來半島月餅送給同事十分客氣,閒談期間暢談自己真實個案,如何投資增值一本萬利。

客人在香港持有三個物業,一個自住兩個收租,因為香港物業唔捨得賣出,2013年尾把香港兩個物業加按,基於早幾年前銀行按揭利率是同業拆息(H+1)利息約2釐,套現300萬港幣,當時同事轉介客人到日本中國銀行做存款抵押 對衝日圓下跌,中國銀行給予3百萬港幣存款2%利息,把日圓借出衹需付1.5%利息,仲有0.5%息差賺,把借出日圓作置業首期同時向日本中國銀行借錢做按揭(利率約3息)。

東京每個物業收租約有6釐回報,加上做左按揭摃杆之後變12釐減去銀行樓宇按揭利息約3釐,純利約有9%回報!這兩年客人既東京物業已經升左近4成,而日圓匯價呢兩年下跌2成,樓價升幅可以抵消匯價下跌。

因為呢位精明投資者2年前做左存款抵押把日圓對衝,那匯價賺2成,樓價賺4成,兩年共賺六成,東京物業仍然持有不打算賣出,帳面數字遊戲而已,但是因為下月東京中國銀行存款抵押到期,基於借日圓還日圓關係,今日還日圓就可以用港幣240萬贖回兩年前的港幣300萬即賺60萬匯水,而呢兩年收租有十幾釐回報,真正係財息兼收仲要賺埋匯水,三方全勝。

最主要係本金來自香港銀行加按套現,不是一本萬利是冇本生利先真!呢位物業投資者正宗財技高手,最後他告訴同事10月會做三個決定,第一日圓匯率夠低水,不做存款低押了!第二割愛賣出香港收租物業止賺正式放盤啦!第三跟同事出席本月17號於九龍尖沙咀香格里拉酒店粉嶺廳的打破香港樓股困局,為資金尋找出路,藏富於外,水向底流的投資講座!

2015年10月15日
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