中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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大智慧不如趁勢
近日香港市場資金充足,睇好日本經濟前景,多間財團争相提供按揭服務给予香港人貸款買日本樓,其中之一間為日立財務公司,是香港人熟悉的Hitachi,有關財務公司高層,非常認真及謙虛兩次來到本公司跟筆者互相交流研究港人買日樓的財務安排作深入探討,了解香港人買日本樓的價格取向,經過長時間交流,日立財務公司接受本公司團隊的客觀意見,從細銀碼開始着手,以1000萬日圓(62万港幣)為借貸起步價,最長25年還款期,3厘利息。

以一個東京單身公寓作例子,樓價1500萬日圓計算。日立財務公司提供樓價65%貸款,即1000萬日圓(約62萬港幣),最長分25年還款期利息3%每個月供款約47421日圓(約2989元港幣)用息隨本減方法,累積25年的總還款額為1500萬日圓(90萬港幣)25年累積利息祗佔借貸額1/3,利率算是非常低,相對日立財務公司就非常簿水(利潤極低),相對其它投資市場是但一隻 股票或債劵、ibond、信托基金等,都唔止3厘息收,點解都肯做?

筆者估計各大金主財團都係睇好日本樓升幅,從多角度看,目前日本中國銀行及多間提供日本樓的按掲財務公司,基本上都冇keep客人樓契,唔同香港銀行—定keep住層樓契,在律師樓做左份按揭契,過期半年唔供樓就變成銀主就拿磚頭去拍賣抵債,呢個係香港銀行及財仔做法。

而目前日本樓祗從兩個基本條件去評估批核按揭(借定唔借):第一係個人評估,祗要通過香港環聯信貸資料庫(冇破產冇bad debit)供款比率超過一半便可,即係借1000萬日圓即港幣62萬,每月還款2989元,月薪7000元便可以成功借貸,香港最低工資都唔止;第二係件貨估值(日本樓)祗要樓價1500萬日圓以上,位置在東京範圍,新防震,結構係RC鋼筋水泥,樓齡唔好超過三十年(冇事故發生過)基本上就OK,直情係財神開倉派米,唔借就笨。

點解?因為—般1500萬日圓的單身公寓平均每月租金收七萬到九萬日圓不等,通常係借日圓還日圓,而九成以上的單身公寓連租約,收到日本人租客既租金足够供樓有餘,自給自足,比完首期等於層樓係你,借貸門檻低,而單身公寓回報高係人都知,而家仲可以做按揭槓杆,真係筍到自己都唔相信!對於而家準備入市東京既朋友,梗係開心啦。

不過大家要留意,筆者近期發現有些香港客人,剛剛買入單位,便放盤到本公司招租,而租金叫價比市場價格貴2至4成,原來買入時成交價租金回報好吸引,但成交之後—個月唔夠,租客便退租走人,結果成肚氣。需知道先了解後投資,從網上check目標單位區域的市場租金,或者找家靠得住的持合法牌照中介公司,那就可以安心又開心做日本包租公,包租婆啦!

2015年7月31日
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