中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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女星六本木置業要睇長線
近期有關日本置業多種相關話題,討論得熱血沸騰!筆者同大家講解下,原因有兩個。

1)香港影視紅星女藝人投資買入日本六本木豪宅收租,經傳媒報導,仲震撼過今年3月香港一家投資公司用100億日圓買下大阪全幢商業大樓(大樓的代表形象是大鼓太郎)

2)踏入五月份多家日本不動產及香港大大小小的地產代理公司都爭分奪秒進攻日本樓,香港彈丸之地忽然多了十多間專門做日本樓的地產中介公司搶食日本樓市場。

首先傳媒報導有一位香港女星,剛剛在六本木買入一個豪宅複式單位,實用面積1000多呎,港幣1000多萬,並圖文並茂,女星在報章中接受訪問,表現得相當興奮,強調執到筍野,可以買到日本最靚既地段,回報仲幾好添,並show左張在單位拍攝的大合照,買到心頭好真情流露笑到見牙唔見眼。經過傳媒吹捧,忽然好多本來有想法,未有行動的投資者,對海外置業又重新計劃動起來,市場好多人 都想八卦下了解下呢位美貌與智慧並重嘅(跌膊)女星買左邊度。為左滿足投資者查詢,筆者當晚即時致電東京分行日本人同事了解下,基於日本地產行頭細好快收到風,不到十分鐘筆者就知道女星買左邊個單位,第二天再於區役所由擔當出個滕本,就可以核實真假,日本同事效率高,馬上安排到相同呎數的幾個單位鎖匙參觀(當然不是女星那個單位)。

筆者第二天從新宿公司開20分鐘車到達目的地麻布十番,原來呢幢大廈筆者去年都來看過樓,其實有關女星所買單位位置是麻布十番隔離才是六本本(上環同中環距離)單位質素高,位置及間隔都靚,如果單從收租角度,就略嫌樓價貴左小小,因為同類型單位市價放租約港幣三萬多元,市場仍然有幾個吉盤放租中,所以不能單以收租角度盤算。

筆者估計女星用升值角度去投資(等樓價爆升賺價)不是賺收租,情況就如香港2005年筆者於九龍站置業,買入凱旋門一房收租,單從收租角度唔啱數,一定要中長線持有,才能等到爆升。而日本置業呢類1000呎兩房單位不是主流香港人投資者的類型,因為在日本用港幣1000多萬買一間複式兩房,真正明星有品味有要求,通常香港人喜歡收租防守力強的單位,例如全幢學生宿舍,或單身公寓、地鋪等。

需知道包租公,包租婆最大敵人是單位空置,如果女星豪宅單位萬一空置兩個月,淨係管理費加修繕積立金同固都稅都十幾廿萬日圓,唔係普通投資者可以頂得順,因篇幅有限下期再探討下忽然那麼多經營日本樓中介的戰國風雲!

2015年5月27日
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