中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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香港人到日本攪民宿?
一年一度的東京觀賞櫻花旅遊旺季結束,櫻花季節帶來巨大經濟效益,近兩個月來筆者在東京,感受到世界各地的遊客熱情湧進日本,爲了賞櫻慕名而至,同時,也見證到酒店爆滿的情況。

港幣3000元以下一晚酒店full booking冇房,賞櫻期間飛機票緊張,國泰香港往來羽田機場港幣12000元,7天來回票都一票難求,甚至有港人因爲無法成功預訂酒店而聯繫到筆者尋求協助,希望可以租住在東京4至5天或一個禮拜左右的民宿或Service Apartment或賓館或旅館等等。

有一些客戶因爲看到酒店房間供不應求,便萌生了在東京做包租公經營民宿的念頭。主要是見到了很多遊客到東京旅遊剛性需求大,民宿好大商機,同時在東京租住酒店旺季最便宜也要3000至4000港幣一晚,而東京的單身公寓租金一個月才只是港幣4至5千蚊,投資民宿的理念也應運而生。

者近兩年專注從事東京房地產買賣及租務託管事宜,現在每一日也在跟客人進行相關事宜的講解。 投資最重要合法性,先了解法例及可行性,根據筆者了解,日本無牌經營民宿是違法的,祇是日本政府甚少執行檢控而已。所以筆者需要免責聲明,以下內容祇提供參考!不是鼓勵讀者經營無牌民宿,筆者站在前線看到的一事一物如實報導希望藉著這個機會和各位讀者介紹分享一下最新興市場走勢! 

點解違法都那麼多人有興趣,原因何在?利字當頭也。如果以1000萬日圓買入單身公寓單位,經裝修後以每晚8千至1萬日圓租出,每月出租20天,每月約有20萬日元進脹,一年約有2佰40萬收入,每年回報率超過20厘,如果一幢全數有10個單位,做埋銀行樓宇按揭槓杆,可以有3、40厘回報,真的是暴利非常吸引。

而房間空出時間仲可以招待親朋戚友入住,一啲都唔嘥,好多時仲沒有報稅,所以那麼多人以身試法。如果想要在東京做民宿b&b(bed &breakfast)或者賓館,日本這邊的法例是與香港有所不同的。香港無牌經營賓館要罸款同坐監,而東京存在一種灰色地帶,可能日本政府忙於振興經濟關係,加上國民自律,目前政府並不積極檢控(遲啲唔敢保證)。通常係因為住客噪音或垃圾分類問題投訴個案比較多,違法經營民宿受到廣泛檢控的在東京未算嚴謹。

在日本東京民宿或service apartment有以下三個價錢分別有高中低價格: 1)低檔:最緊要平,年青人背包客、留學生,民宿,share room需求大,每晚7000日圓以下。2)中檔:酒店爆滿流出來的旅客,客人對房間品質要求高,位置好,新款時尚裝修,免費wifi,整齊乾淨最重要,每晚日圓約7000至20000日圓(二人間)。3)高檔:追求享受,高端用戶,位置要靚,精品裝飾,豪華傢俬,三點式洗手間(獨立間隔)免費wifi,新床褥被鋪必備,每晚20000日圓以上(二人間)。

近年非常流行b&b民宿網站有兩個 1)airbnb 2 ) agoda 呢兩個網站受到好多歐美人士愛戴通過以上兩家網絡公司在全世界各地都有廣告,提供一個服務平台比旅客及民宿業主作互動交流,吸引好多年青一族使用!因為篇幅有限,下期同大家介紹東京民宿入門手冊!

2015年4月18日
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