中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本十大發展商
剛剛過去的星期六日於尖沙咀金域假日酒店筆者與日本發展商合作舉辦了4場日本物業投資保本增值講座,以平均每場參加人數70~80人計算,兩天合共超過三佰位香港朋友出席,反應非常理想,當中看到一些熟悉的面孔。

從同事口中得知,客人巳經買了半打東京樓,呢次加碼繼續支持掃貨做包租公,原因係日圓再創新低加上日本中銀及香港財務放寬按揭,上調借貸成數,下調樓價額度,變相大開水喉,由以往連租約衹借五成樓宇按揭上調到六成半,加上下調樓價額度,由已往衹承辦4000萬日圓以上才提供按揭服務,現在3000萬日元以上的物業都肯做,非常進取,當然要符合日本銀行批准的3個基本主要因素:

1)單身公寓實用面積須20平方米以上。
2)1983年之後落成的新防震物業。
3)RC鐵筋水泥結構或SRC鐵骨鐵筋水泥結構的建築物才能造按揭,木造房屋不接受(例如叮噹間木屋。)

發展商告訴筆者,目前日本發展商起樓面對三大問題,人手、成本、 缺地。第一人手不足,唔夠建築工人起樓,四圍爭人開工搶高哂啲人工。第二入口建材貨成本增加,人工高貨料貴短短一年建築成本加大20%而新樓定價基本上係滯後,提價少於一成,特別係去年賣樓花沽清的單位,目前仍然建設中,發展商原來定價毛利都祇是兩成左右,起好交樓都係薄利,沒有香港那種發水,肥到襪都穿唔落。第三,土地供應非常之少,而發展商土地 儲備都不像香港發展商有那麼多。 根據筆者同幾個不同的發展商交流,目前東京起樓建築每尺成本約2400-3000不等,而地價最平都要3000以上一尺,基本上新樓成本最少都要6000元一尺係起步價,如果靚位置都心地段加埋銀行利息,賣唔到實用面積8000元一尺都冇肉食,對比中古樓二手價周街3000~6000一尺二手樓價真係底到爛,最重要的一個問題是麵粉同麵包的差價越來越大,建築成本及地價嘅升幅快過樓價,而樓價升幅又快過租金,可以話一手樓跳價,二手樓準備彈價,因為價格距離會隨著一二手成交量增加而拉近。 

筆者特別喜歡了解日本起樓的每事每物原因,是筆者在香港30歲前有十多年建築經驗,30歲後有十多年經營地產中介經驗,今次同日本發展商共事三天了解到日本有十大發展商,而去年2014東京房地產供應數量排名全國No.1,是三井不動產發展商提供了近7000個單位發售 以下是top ten排名不分先後,有三菱不動產,野村不動產,住友不動產,東京建戶不動產,東急不動産,大和不動產,大京不動產,丸紅不動產,NTT都巿開發商等。

(今年日本東京的櫻花比以前提早開了幾天相信一定非常燦爛,筆者下星期去東京公幹順道賞花!)

2015年3月25日
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